Sem escala não será possível criar habitação acessível

A acessibilidade da habitação e a construção industrializada dominaram a agenda do segundo dia das conferências SIL Investment PRO, integradas na programação oficial do SIL – Salão Imobiliário de Portugal. A agenda arrancou com uma radiografia ao mercado residencial que, nas palavras do diretor da Confidencial Imobiliário (Ci), Ricardo Guimarães, “está num momento fulgurante, atípico, em que todos os outros setores gostariam de estar como ele. As vendas evoluem positivamente, os preços crescem de forma mais acelerada... e, portanto, as dificuldades são sentidas por quem está do lado de fora e quer entrar nele, que tem dificuldades em tirar partido dessa dinâmica”. Ainda que possamos estar a assistir a algum arrefecimento na atividade transacional no arranque de 2026, o especialista diz que “são oscilações normais, muito decorrentes de fatores externos”, lembrando que é preciso fazer uma leitura mais alargada nesta avaliação. Os custos de construção, as demoras no licenciamento e a fiscalidade são, segundo Ricardo Guimarães, os principais fatores de preocupação apontados pela fileira da promoção e, consequentemente, os principais constrangimentos ao lançamento de mais oferta. “Hoje em dia, a incerteza nos custos de construção é a maior preocupação evidenciada pelos promotores, que têm mais certeza quanto ao preço final do produto do que quanto à margem que irão obter, pois não conseguem prever com clareza qual será a evolução destes custos ao longo do ciclo de produção”, realça. Essa é, aliás, uma das razões pelas quais o mercado residencial tem estado tão segmentado, não estando a conseguir entregar produto para todos os segmentos da procura – sobretudo nos mais baixos; e que ajuda a explicar porque é que na última década Portugal produziu apenas uma média na anual de 2 fogos por 1.000 habitantes, ou seja, apenas dois quintos da média europeia de 5 fogos por 1000 habitantes. “Não é que o mercado não se esforce, mas o que está a acontecer em Portugal é que a habitação nova não pode sair barata, porque os custos estão muito elevados. E como o mercado transacional esteja a crescer a um ritmo muito impulsionado pelos usados, depois vemos que como há pouca oferta nova e praticamente não há habitação acessível, qualquer produto novo que é lançado acaba por induzir uma nova subida de preços nos usados”, observa o especialista. “Temos casas a preços europeus, para salários portugueses” Partilhando esta leitura, o CEO da Century 21 Portugal, Ricardo Sousa, comentou que “mesmo com alguma desaceleração nas vendas neste início de ano, estamos com muitas transações acontecer. Mas os números não refletem a realidade social”, pois “temos um país com uma oferta desajustada para a classe média nacional”. Suportado pelos resultados da última edição do estudo Acessibilidade à habitação em Portugal (2025)”, produzido pela rede de mediação em parceria com a Ci, o responsável alertou para o enorme agravamento no acesso à habitação em Portugal nos últimos dois anos: “não temos um problema de habitação per si, mas acima de tudo um problema de desadequação da oferta aos rendimentos. Temos casas com preços europeus, mas para salários portugueses e esse é o grande desafio que temos pela frente!”, afirma. Autarquias mobilizam esforços para chamar investimento privado Para o presidente da Câmara do Seixal, Paulo Silva, “este estudo vem confirmar a perceção que já tínhamos da realidade do país”, colocando em evidência a urgência do setor público agilizar esforços para, em conjunto com privados, conseguir criar mais habitação acessível, com escala. “No Seixal já estamos a desenvolver os nossos próprios projetos de habitação acessível, mas sozinhos não conseguiremos criar a resposta necessária. Precisamos da ajuda do Estado Central mas também dos privados; e, com isso em vista, estamos a estudar várias hipóteses com vista a acelerar a produção de mais oferta. Uma passa pela disponibilização de uma bolsa de terrenos público para projetos de arrendamento acessível desenvolvidos por privados, em regime de concessão; outra é a isenção de taxas municipais para projetos de arrendamento acessível 100% privados, com a condição que aquela oferta esteja nesse mercado por um período pré-estipulado de anos”. Para o autarca de Santarém, João Leite, “tão ou mais importante que disponibilizar habitação acessível pública, é fazermos um desenvolvimento integrado do território, capacitando-o para atrair mais investimento privado que vai ser gerador de riqueza para toda a região. Isso inclui celeridade no licenciamento e um planeamento multidisciplinar, que assegure melhorias na mobilidade e a criação de equipamentos e infraestruturas essenciais para o dia a dia dos cidadãos, como escolas, centros de saúde e por aí fora”, defende. Seguindo esta estratégia, hoje em Santarém os resultados estão à vista, “com um investimento privado recorde de 600 milhões de euros” no concelho. A questão do planeamento foi também chamada pela Vice-Presidente da Câmara de Sintra, Andreia Bernardo. “Queremos não só atrair pessoas que se estão a deslocar de Lisboa, como também que estas tenham orgulho em viver no concelho!”, afirmou. E, com isso bem presente, “neste momento, a prioridade tem de ser abrir o PDM, porque a maior parte da nossa mancha urbana já está praticamente toda preenchida e é urgente viabilizar o desenvolvimento de mais terrenos para habitação, sobretudo na zona norte do concelho”, admite, acrescentando que “a criação de cooperativas é outra prioridade”. E promotores afinam estratégias Lembrando que “há muito tempo que não são aprovados loteamentos com mais de 1.000 fogos na Área Metropolitana de Lisboa”, o COO da VIC Properties, Luís Gamboa, lembra que “enquanto não voltarmos a ter projetos tão grandes dificilmente teremos habitação acessível. É tudo uma questão de escala, pois é esta que permite compensar ou ultrapassar alguns dos principais constrangimentos ao desenvolvimento desta tipologia de habitação, nomeadamente o dos custos de construção”. Por isso mesmo, contou, a VIC está a trabalhar em proximidade com a Câmara de Grândola “à procura de uma solução de habitação acessível com escala naquele concelho, que permita resolver a necessidade de criar casas para que as pessoas que possam ir trabalhar não só nos nossos projetos, mas também nos de outros investidores”. A Libertas também tem estado a afinar estratégias com vista a criar um novo modelo de habitação capaz de responder a quem até aqui não está a conseguir aceder ao mercado. O piloto vai nascer no Montijo, num projeto em que 80% dos fornecedores serão nacionais, 14% oriundos da União Europeia e só 6% serão externos, e que terá a CGD como banco financiador. “É um projeto que montámos para que as pessoas que ainda não conseguiram entrar no mercado possam comprar a sua primeira casa”, afirmou o CEO da promotora Pascal Gonçalves, embora sublinhando que este só foi possível “porque temos um capital muito paciente, já que o ativo foi comprado em 1999”. “É preciso dar mais confiança ao setor, para poder reduzir o prémio de risco do capital”, defendeu o CEO da Revito, Filipe Espinha, para quem “a concessão de uso de solo público para o desenvolvimento de habitação acessível por privados é uma solução que poderia ser viabilizada com capital paciente, pois permitirá aos investidores recuperar o seu investimento a longo prazo”. No entanto, será também preciso “repensar as próprias casas, e as exigências a que os projetos estão hoje obrigados, pois os fogos terão de ser mais pequenos”, diz. “Em algumas localizações é atualmente impossível fazer habitação acessível, porque entre o custo do terreno, da infraestruturação, das contrapartidas obrigatórias e, claro, da construção, essa casa nunca chegará ao público a preços acessíveis. Por isso, é preciso olhar para possíveis zonas de expansão”, defende, dando como exemplo o próprio Parque das Nações, “que não existia há 30 anos”. “Outra hipótese poderia passar pela majoração dos índices de ocupação do solo, limitando-o à criação de mais habitação acessível; o que poderia viabilizar o desenvolvimento de mais oferta uma vez que a partia os custos do terreno já estariam diluídos nos restantes metros quadrados”. “A tal casa acessível, com um patamar de preços adequado ao poder de compra dos portugueses só será possível com intervenção do Estado, seja ao nível da fiscalidade, mas também da disponibilização de terrenos e com a definição de parâmetros menos exigentes ou mais flexíveis ao nível das características obrigatórias para todos os projetos. E, para essa casa ser verdadeiramente acessível, estaríamos a falar de um patamar de valores que seria cerca de metade dos preços médios que conhecemos hoje”, concluiu o presidente do SIIM Group, Paulo Caiado. Estado tem o “poder” de acelerar a industrialização da construção Ainda que hoje ainda se continue a construir como há 50 anos, a digitalização do setor foi também a porta de entrada para o desenvolvimento das soluções industrializadas com claras vantagens do ponto de vista da velocidade, escala, fiabilidade e previsibilidade, como mostrou Miguel Barata, Diretor Técnico Comercial do Departamento de Industrialização da Casais Construction. “A construção industrializada já não é a solução do futuro para a criação de habitação acessível, mas uma ferramenta que já está ao dispor do mercado hoje!”, afirmou. Mas, para que se possa tornar uma realidade cada vez mais recorrente, é essencial um ajuste de todo o setor, admitem os especialistas. “É essencial que o promotor de hoje exija às duas equipas de projeto e fiscalização que trabalhem numa base digital, que é uma base de rigor”, admite António Monteiro, CEO da A400. “A digitalização torna todos os processos muito mais transparentes, pois graças a ela já conseguimos atuar com maiores certezas e muito menos riscos logo na fase de projeto”, rematou Francisco Mendes, Administrador da Prospectiva. Ainda assim, na opinião do arquitecto Miguel Saraiva, CEO da Saraiva+Associados e Vice-Presidente da Associação Portuguesa de Projetistas e Consultores, “se não houver um quadro legal que torne obrigatória a utilização deste tipo de soluções dificilmente daremos um passo no sentido de acelerar a mudança de paradigma na construção”. Até porque, notou, “isso implica um forte investimento em tecnologia no nosso setor, e as margens atuais do negócio não estão a permitir que esse investimento esteja a acontecer ao ritmo que seria desejável”. Para António Carias de Sousa, membro do conselho diretivo da Ordem dos Engenheiros, “o problema da habitação é que só com escala é que os preços começam a descer. E da mesma forma, também a construção industrializada precisa de ajuda para combater alguma inércia”, pois, argumenta, também aqui “é tudo uma questão de quantidade: quanto mais oferta houver, mais o preço reduz”.

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