A Proposta de Orçamento do Estado para 2019 (Proposta OE 2019) apresenta vários pedidos de autorizações legislativas, todos inscritos no âmbito da «promoção da reabilitação e da utilização de imóveis degradados ou devolutos», escreve o Governo, naquele diploma.
Além de querer alterar as regras para a classificação dos prédios urbanos ou frações autónomas como devolutos, o Governo quer também alterar as consequências, desta classificação, para efeitos de aplicação da taxa de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
A intenção do Governo é alargar o conceito de ‘devoluto’ a outras finalidades, designadamente políticas de habitação, urbanismo e reabilitação urbana e facilitar a prova da ‘desocupação’. Assim, poderá passar a ser ‘indício de desocupação’ a existência de contratos de água ou luz com «faturação inferior a um valor de consumo mínimo a determinar». A situação de desocupação do imóvel, para efeitos da sua classificação como devoluto, poderá ser estabelecida por vistoria prévia.
Prédios devolutos, em ‘zona de pressão urbanística’, poderão ter IMI até doze vezes mais pesado
O Governo quer também criar o conceito de ‘zona de pressão urbanística’ e que será definido através de «indicadores objetivos relacionados, designadamente, com os preços do mercado habitacional, com os rendimentos das famílias ou com as carências habitacionais». A delimitação das zonas de pressão urbanística será da competência da Assembleia Municipal, que poderá também decidir pelo agravamento da taxa de IMI aplicável aos imóveis que se encontrem devolutos, há mais de dois anos, localizados em zonas de pressão urbanística. Quando localizados em zonas de pressão urbanística, àqueles imóveis poderá ser aplicada uma taxa de IMI elevada ao sêxtuplo e agravada, em cada ano subsequente, em mais 10%. O agravamento referido terá como tecto valor de doze vezes a taxa mínima, legalmente prevista, de 0,3%.
O Governo pretende que os municípios afetem as receitas obtidas pelo agravamento ao «financiamento das políticas municipais de habitação».
Novos mecanismos para forçar a reabilitação e o arrendamento dos imóveis devolutos
A Proposta do OE 2019 inclui também um pedido de autorização legislativa para alterar o Regime Jurídico de Urbanização e Edificação quanto à intimação para a execução de obras de manutenção, reabilitação ou demolição e à sua execução coerciva. A intimação passará a abranger todo o tipo de obras necessárias à correção de más condições de segurança, de salubridade ou de melhoria do arranjo estético do edifício. O objetivo desta alteração é «garantir a aptidão do imóvel para o fim a que se destina, de acordo com as exigências legais e regulamentares aplicáveis», explica o Governo. Esta alteração contempla a hipótese de efetuar a notificação por edital, no âmbito da tomada de posse administrativa, sempre que não seja possível a notificação postal, designadamente em virtude do desconhecimento da identidade ou do paradeiro do proprietário.
A questão mais sensível desta alteração diz respeito ao ressarcimento da autoridade administrativa que avançou com as obras coercivas. O investimento realizado poderá ser ressarcido através de um ‘regime de arrendamento forçado’, ou seja, através do arrendamento do edifício ou fração, «afetando as rendas ao ressarcimento daquelas despesas, por um prazo compatível com o valor em dívida». No valor a restituir à autoridade administrativa deverão incluir-se os custos com realojamento dos inquilinos, quando os haja.
Quando o proprietário não manifeste por escrito o interesse em retomar a posse do imóvel findo o arrendamento forçado ou, findo o prazo, a não retome, a autoridade administrativa poderá manter a posse, disponibilizando o imóvel para arrendamento.
De recordar que a aplicação do conceito de arrendamento forçado por via da realização de obras em que as entidades públicas se substituem aos proprietários com recurso à figura da posse administrativa vai de encontro à proposta de Lei de Bases da Habitação, em discussão no Parlamento.
Promotores, investidores e proprietários criticam Proposta OE 2018
Em comentário à Proposta OE 2019, a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) considera uma «injustiça» o agravamento do IMI em prédios devolutos, uma medida «penalizadora» para os proprietários. «Com esta punição excessiva não se criam condições, bem pelo contrário, para aos proprietários se capitalizarem, readquirem a confiança necessária e investirem na reabilitação do seu edificado. Com tamanha penalização, é obvio que o proprietário fica mais descapitalizado, tendo cada vez menos possibilidades económicas para fazer obras», refere Hugo Santos Ferreiras, vice-presidente Executivo da APPII.
Também a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) manifesta o descontentamento com a Proposta de OE 2019, que considera de «uma enorme irresponsabilidade política».
A Associação presidida por Luís Menezes Leitão, refere que «a degradação e o abandono do património imobiliário nos centros urbanos, que agora o Governo pretende sobretaxar com um valor até 12 vezes o IMI (passando de 0,3–0,45% para 3,6–5,4% do VPT), ou com a realização de obras coercivas e arrendamento forçado, se devem a mais de um século de congelamento de rendas, durante o qual os proprietários não recebiam muitas vezes o suficiente sequer para manter o seu património». A ALP considera que os proprietários estão a ser «duplamente esbulhados pelo Estado: ‘lesados do congelamento de rendas’, que não só viram as suas poupanças diminuir, como têm agora de pagar impostos adicionais sobre o pouco que sobrou».