Mafra quer atrair mais investimento para habitação no concelho

O município de Mafra está apostado em atrair mais investimento para habitação a custos moderados e acessíveis. Segundo Hugo Moreira Luís, presidente da Câmara Municipal de Mafra, o município quer destacar-se pela sua identidade e “a nossa estratégia para os próximos anos não é de crescimento, mas de desenvolvimento”. O autarca falava no encontro organizado pela CNN M2 e pela Vida Imobiliária, na Tapada de Mafra, onde revelou que o município acaba de criar a sua Carta Municipal de Habitação, a implementar nos próximos anos. Um dos objetivos é “incentivar a concretização de habitação a custos controlados para arrendamento acessível”, a par da alteração do uso dos solos para construção e da disponibilização de mais arrendamento público. Hugo Moreira Luís exemplifica que “a Câmara de Mafra pode lançar uma OPA ao mercado imobiliário” para colocar imóveis privados ao dispor da autarquia, que os poderá subarrendar a preços acessíveis a diferentes públicos. Atualmente, 24% dos fogos do concelho não estão a ser usados como habitação permanente e “temos de trazê-los para o mercado”, defende. A principal preocupação do autarca é “transmitir confiança ao mercado”, para que os privados participem e invistam. Está convicto de que “Mafra é um território de oportunidades”. Hugo Moreira Luís, presidente da Câmara Municipal de Mafra Observatório Imobiliário de Mafra apoia decisões mais informadas No encontro foi também apresentado o Observatório Imobiliário de Mafra, uma plataforma estratégica de informação e análise do mercado imobiliário, concebida para acompanhar a evolução do concelho e apoiar a tomada de decisão em matéria de política habitacional e desenvolvimento urbano. Ao monitorizar a evolução dos preços de venda, das rendas, dos novos projetos habitacionais e das operações de reabilitação urbana, o Observatório pretende disponibilizar informação rigorosa e atualizada que sustente políticas públicas mais eficazes, promova a habitação acessível e reforce a transparência do mercado. Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, destacou que Mafra é um dos concelhos da região de Lisboa onde os preços da habitação mais crescem, fruto do efeito de “mancha de óleo” a partir da capital. A habitação no concelho está a valorizar cerca de 20% este ano, mas continua a ser uma alternativa comparável e mais acessível face às opções de Lisboa. Ericeira, Santo Isidoro e Alcainça estão entre as freguesias com mais procura, além do próprio centro urbano. Ainda assim, predominam as moradias: entre os projetos atualmente em licenciamento no concelho, apenas 1% tem 20 ou mais fogos. No que toca ao mercado de arrendamento, o potencial de desenvolvimento é grande, já que a oferta é extremamente limitada. O responsável da Ci identifica em Mafra “uma vila cosmopolita, que se está a transformar e a criar novas oportunidades. Agora, é preciso conciliar a atração de investimento com a oferta de habitação acessível”. Mafra é alternativa num mercado muito pressionado A apresentação do Estudo de Acessibilidade da Habitação coube a Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal. Uma das principais conclusões é que “o mercado está a abrandar”, nomeadamente em número de transações, mas “ainda está bastante dinâmico”. Aliás, os bons números do mercado “não refletem a realidade social, e isso vê-se nas ruas, uma parte significativa da população está excluída do mercado”. Segundo Ricardo Sousa, o imobiliário “vive da nossa cultura da propriedade” e está a ser movido pela troca de casa. “Consegue comprar quem tem património ou uma casa para vender, beneficia da sua valorização e consegue trocar por outra. Quem não é proprietário, fica de fora”. Até porque, desde 2022, as rendas e os preços das casas aumentaram acima de 56%, enquanto os salários subiram apenas 16%. A análise da Century 21 mostra também que as famílias entre o 2.º e o 5.º escalão do IRS deveriam ter capacidade para pagar cerca de 350.000 euros por uma habitação (apenas com base nos seus rendimentos), mas “esta oferta quase não existe, só 48% da oferta em todo o país tem este valor ou abaixo. Na AML, 72% da população está nestes escalões e só 38% da oferta está neste nível de preços. É neste ponto que estamos. Temos de facto de construir para a maioria dos portugueses. Temos preços europeus para os salários portugueses de sempre”. Mafra tem beneficiado desta situação e é cada vez mais procurada por quem pretende uma alternativa próxima de Lisboa, dentro da Área Metropolitana. “Quem já não pode comprar noutros concelhos, pode vir para aqui”. Ainda assim, o preço médio por fogo vendido é de 394.000 euros, o que confirma “um cliente já acima da média”. O ano de 2026 promete ser “um ano muito bom para o mercado em Mafra, mas depende de nós encontrar o ‘match’ entre o que os clientes precisam e a oferta que existe, e precisamos de novas soluções de habitação. Os particulares não se podem substituir ao público, é precisa mais habitação pública, rever planos diretores municipais, rever os códigos da construção, investir mais em I&D para impulsionar a industrialização da construção”. Habitação acessível: há soluções, mas o contexto é difícil É possível criar soluções de habitação acessível para os portugueses, defende João Moreira, Board Member da GFH. Tendo em conta os custos e os rendimentos das famílias, considera acessível um valor de 234.000 euros a nível nacional e de 295.000 euros no caso de Mafra, com recurso à Habitação a Custos Controlados (HCC). Entre os mecanismos disponíveis estão o arrendamento acessível, a habitação a valores moderados e a HCC, sendo também necessário apostar na construção industrializada. “Mas o contexto é difícil, temos um parque muito envelhecido, grande crescimento demográfico e é um problema difícil de resolver no curto prazo”. Seja como for, “é importante que seja criada essa oferta de arrendamento acessível”. A GFH está apostada neste segmento, conta já com 2.300 fogos em carteira a nível nacional e afirma-se “pronta para apresentar novas ideias e para trabalhar com Mafra”. Confiança é “pilar essencial” Para criar uma oferta ajustada à realidade, e para desenvolver qualquer cidade, “a confiança é essencial”, defende o autarca Hugo Moreira Luís. “Mais do que atrair a população, queremos fixá-la. Precisamos de outra perspetiva na política habitacional. Mafra já tem a sua Carta Municipal de Habitação e tem de ser um ator deste processo, um mobilizador de terrenos. Sem solo e projetos não vamos conseguir materializar o investimento. Mafra, em particular, não tem muitos terrenos disponíveis, mas o nosso papel é mobilizador e dinamizador”. João Moreira destaca a importância de um licenciamento ágil, mas também da disponibilidade de terrenos para construção. “Sem a ajuda das autarquias, dificilmente o arrendamento evoluirá de forma positiva neste momento. É muito difícil perceber a direção do mercado. Um programa de garantia de valor de renda, por exemplo, pode funcionar”. Daniela Nunes, administradora da promotora Luz & Marques, reafirma o interesse em desenvolver atividade no concelho, em zonas como o centro urbano de Mafra ou o Sobreiro. No entanto, “estamos receosos do conflito no Médio Oriente. Não sabemos se daqui a dois anos conseguimos vender com base nos custos que temos agora, desde 2024 já subiram mais ou menos 20% a 30%. Mas sabemos que, quando este ciclo acalmar, temos de ter os pés bem assentes na terra”. A promotora mostra-se também pouco otimista em relação aos incentivos públicos à construção, como o IVA a 6%, que “tem muitas condições que o tornam pouco viável”. Já a construção a preços acessíveis “foi mais dimensionada para investimento público do que privado. As condicionantes são muito apertadas, nomeadamente os prazos, que geram muitas dúvidas. No nosso caso, enquanto pequeno investidor, estamos a construir fora desse regime, acreditamos que ainda está numa fase muito embrionária”. No debate, Ricardo Guimarães reforçou a importância da informação na tomada de decisão: “é determinante para gerar confiança, garantir transparência e, consequentemente, garantir investimento”. Quanto ao arrendamento, espera que as reformas avancem “para que o arrendamento passe a ser acessível. Mas se as casas construídas não forem baratas, as rendas não podem ser baixas, é muito importante encontrar soluções de renda acessível, nomeadamente através da HCC ou da conversão de solo rústico em solo urbano”. Hugo Moreira Luís deixa o apelo ao mercado: “tragam projetos ajustados ao nosso concelho, teremos vias verdes para os projetos mais significativos, que devem ter um tratamento facilitado”.

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