Porque «o imobiliário não pode ser igual ao que conhecemos há anos», e porque a inovação no setor é importante, este foi o tema escolhido para o mais recente Executive Breakfast Session da APPII, que decorreu no hotel Tivoli, em Lisboa, com Duarte D’Eça Leal, Founder and Partner do The Independent Collective, Miguel Santo Amaro, Founder and Partner da Uniplaces, e André Rodrigues Pereira, Country Manager da Uniplaces em Portugal.
Partilhando um pouco da sua atividade, Miguel Santo Amaro avançou que a Uniplaces, plataforma intermediária entre senhorios e estudantes, não só tem crescido 300% anualmente nos últimos 4 anos, como tem como objetivo atingir os 95 milhões de euros gerados em rendas em 2018, seguindo uma aposta de trabalho «mais próximo do imobiliário. Queremos trabalhar com developers portugueses, trazer alguns benchmarks de Inglaterra ou Espanha, e ver como podemos adaptar os modelos que existem lá fora cá em Portugal». Até porque «o setor tem oportunidades não só em Lisboa, também em Coimbra ou no Porto. E foi a alternative asset class que mais investimento atraiu nos últimos anos nos mercados anglo-saxónicos».
O público da Uniplaces «é 100% digital», segundo André Pereira, e «não espera percorrer os corredores das universidades à procura de quartos para arrendar. Temos uma grande capacidade de conseguir tráfego online, e aí criamos esse mercado físico».
Este nível de digitalização é comum também ao público do The Independent Collective, um «utilizador de futuro que é muito parecido com o cliente típico de hotel. Querem transparência e clareza». A diferença entre um cliente que dorme «2 ou 700 noites» num espaço, segundo Duarte d’Eça Leal, está «no preço e na forma como construímos o produto». É uma geração que «não confia nos meios tradicionais», e que dá muita importância aos chamados influenciadores.
O The Independant Collective quer aumentar a sua faturação de 4 milhões de euros para 8 milhões nos próximos 2 anos. Em breve, vai abrir «o primeiro Branded Hostel, desenvolvido nas caves Sandman», em Gaia, aquele que «queremos que seja o melhor hostel do mundo em termos de infraestruturas». Trata-se de um investimento partilhado entre a Sogrape e o grupo.
Também em breve, o The Independant Collective quer abrir uma nova unidade em Évora, Melides, Faro e Tavira, um tipo de unidades de alojamento alternativo que «tem um peso muito grande de sustentabilidade económica e também ambiental», apostando em novos destinos, zonas e serviços.
Outra das grandes apostas do grupo vai surgir na zona da Estefânia, em Lisboa, o projeto The Rebel que Duarte d’Eça Leal descreve como «hotel/residência de estudantes e co-living», com 200 quartos, destinado a estudantes mas também a trabalhadores deslocados. A grande novidade aqui é que «não vamos ter rendas, vamos ter uma subscrição de um lifestyle».
O responsável explica estas novas tendências da procura em parte com o facto de que «quem procura alojamento para fazer a sua atividade profissional procura localização e desburocratização do processo. Quem procurar arrendamento ou casa, terá de encontrar cada vez mais uma doutrina turístico-imobiliária», acredita.
Escala do país e burocracia são alguns dos desafios
Para ambas as empresas, este tipo de modelo pode estar para ficar, mas vai continuar a enfrentar alguns desafios no nosso país, como alguma regulamentação (ou falta dela) ou a pequena escala do mercado.
Miguel Santo Amaro alerta que o mercado dos estudantes estrangeiros representa 14% do PIB da Austrália, e apenas 2% do PIB português, para dar uma ideia do potencial do segmento. E acredita que o mercado não cresce mais porque «não há muita margem para os operadores internacionais entrarem por uma questão de escala. Os asset managers têm de escolher um operador logal para entrar», numa altura em que «o número de estudantes estrangeiros ainda deverá dobrar nos próximos 10 anos».
Além de encontrarem algumas questões burocráticas, estes grandes operadores procuram, maioritariamente, zonas premium da cidade, «e têm muito pouco tempo para fazer as suas compras». E a falta dessa oferta é mais uma razão para que acabem por não investir, mas Duarte d’Eça Leal alerta que não se pode querer abrir residências de estudantes só no core turístico da cidade: «temos de olhar e discutir com a câmara questões como os transportes, acessibilidades ou até incentivos fiscais, para transformar zonas como Moscavide ou os Olivais em novos campus. Estes investidores que querem entrar, devem olhar para outras zonas da cidade». Até porque «há maior escala e maior rendimento no modelo de campus, os custos são mais baixos, a escala baixa o preço da operação, e Lisboa está mais que preparada para avançar nesse sentido».
Por outro lado, algumas obrigatoriedades da construção nova, como o número de lugares mínimo de estacionamento por quarto, são desajustadas a esta atividade, que nuns casos pode ser classificada com uso de serviços, noutros como residencial, e a diferença nem sempre é fácil de calcular. Os responsáveis concordam que também outras questões além dos tipos de uso, como os contratos ou a fiscalidade, deveriam estar melhor definidas, mas falam com cautela sobre mudanças nas leis em vigor.