VI Congresso APEGAC reforça relevância da administração de condomínios

Os profissionais de administração de condomínios mobilizaram-se para estar presentes no VI Congresso APEGAC e II Feira do Condomínio. Na agenda estiveram alguns dos temas com maior impacto no exercício da atividade. Dos desafios da descarbonização dos edifícios à necessidade de aceder a financiamento, a transição energética e a sustentabilidade fizeram parte dos grandes temas em debate. E porque os edifícios são estruturas cada vez mais complexas e as suas vivências acompanham esta complexidade, a "arte de gerir consensos" e a responsabilidade civil e criminal do administrador de condomínios também marcaram a agenda do Congresso. O ciclo de debates procurou também identificar os principais desafios e traçar perspectivas sobre o futuro da administração profissional de condomínios. Além deste ciclo de debates decorreram nove sessões temáticas que percorreram alguns dos principais aspectos de ordem prática do dia-a-dia de um condomínio, nomeadamente, a inspeção periódica a elevadores; os seguros; as soluções de impermeabilização de coberturas e terraços; na mobilidade elétrica; as tendências do setor da construção; a digitalização da manutenção de condomínios; e, ainda, a formação profissional e boas práticas na gestão de condomínios; e a gestão da saúde e bem-estar dos condóminos. Uma agenda muito completa e que ao longo de dois dias recebeu o contributo de 50 oradores, numa abordagem multidisciplinar e multicultural com convidados do Brasil e de Espanha. O VI Congresso APEGAC foi também o palco escolhido para apresentar o projeto "Zé Condómino", uma iniciativa com o apoio da Direção-Geral de Educação.

Na abertura do VI Congresso APEGAC, Vítor Amaral, Presidente da APEGAC, destacou a importância da Associação, ao longo dos seus 20 anos de existência, na valorização da atividade. O Presidente da APEGAC sublinhou que «a nossa atividade é a única que se mantém em toda a vida útil do edifício e é essencial para metade da população portuguesa que vive em condomínio, mas ainda é desvalorizada, tanto pela falta de compreensão da sua importância quanto pela recente profissionalização do setor». Embora reconheça os progressos feitos, Vítor Amaral apontou que ainda há desafios, nomeadamente, no que toca à regulação. «Ainda não conseguimos que o legislador regule a atividade como gostaríamos, mas contribuímos de forma significativa para as últimas alterações ao Regime Jurídico da Propriedade Horizontal, embora algumas dessas mudanças ainda tenham ficado aquém do esperado», explicou.

A formação contínua foi outro ponto fundamental na intervenção de Vítor Amaral, que destacou como a APEGAC tem impulsionado a profissionalização da atividade ao longo dos anos. Recentemente, a Direção Geral do Emprego e das Relações de Trabalho reconheceu a APEGAC como entidade formadora, «um passo fundamental para garantir a qualidade da nossa profissão», sublinhou o Presidente da Associação.

Presente na ocasião João Vieira Lopes, Presidente da Confederação do Comércio e Serviços de Portugal (CCP) reforçou a importância de valorizar o trabalho das empresas de administração de condomínios. «A atividade dos condomínios é complexa e nem sempre valorizada. A evolução da economia justifica a profissionalização de novos tipos de negócios e empresas. Temos de dar valor a estas empresas que estão a crescer e a enfrentar desafios complexos», afirmou.

Rui Florentino, Vogal do Conselho Diretivo Nacional da Ordem dos Arquitectos, fez questão de destacar a relevância da formação contínua, que «é essencial para desempenhar a profissão com qualidade». A Ordem dos Arquitectos «está aberta a parcerias para a formação profissional com a APEGAC, sabendo que há muitos desafios no futuro relativos à manutenção do edificado. Contem com os profissionais da arquitetura para a vossa atividade. Podemos colaborar para a formação dos profissionais».

O tema da "Sustentabilidade e a descarbonização dos edifícios" marcou a primeira mesa redonda do Congresso, promovendo um debate amplo e esclarecedor sobre como os edifícios e os condomínios podem contribuir para a transição energética. Moderado por António Gil Machado, Diretor da Vida Imobiliária, o painel contou com intervenções de Duarte Bettencourt, Diretor Comercial B2C da EDP Comercial; Diogo Pinto Gonçalves, Vice-Presidente da APPII; Gonçalo Matos, da Bolsa dos Condomínios; e Sérgio Agra, CEO da Home Survey.

Sérgio Agra abriu a discussão refletindo sobre a realidade das assembleias de condomínio, onde a implementação de soluções de eficiência energética ainda enfrenta resistência devido ao custo, uma vez que «o condomínio vai olhar apenas para o valor final, de quando é que cabe a cada um pagar de cota extra». A eficiência energética «é uma necessidade» e «embora as soluções existam, são caras. No entanto, o retorno a longo prazo é considerável e trará benefícios ao condomínio», acrescentou.

Duarte Bettencourt destacou a relevância dos edifícios no consumo de energia, afirmando que representam 40% da energia primária total consumida. «É necessário transformar os nossos prédios em locais de produção solar» sublinhou, referindo que esta «é uma alteração de paradigma brutal que devemos acelerar e tornar real em cada prédio que temos». O representante da EDP apontou também a crescente procura por veículos elétricos e híbridos, destacando a urgência de adaptar os condomínios a essa nova realidade. «Estamos ainda muito longe de garantir a infraestrutura necessária para suportar», alertou.

Do ponto de vista da promoção imobiliária, Diogo Pinto Gonçalves comentou a «importância de uma colaboração eficaz entre os vários agentes do setor», destacando que um «mau trabalho do promotor pode criar problemas na gestão dos condomínios». Para Diogo Gonçalves, o imobiliário em Portugal «ainda não é considerado um imobiliário verde». Do ponto de vista habitacional, «continuamos com leis que são de 1951, que nos obrigam a ter um conjunto de equipamentos que não fazem sentido para um edifício verde». Para «desenvolver um edifício mais verde deveríamos ter a capacidade de cortar algumas coisas que hoje não fazem sentido, mas que a lei nos obriga», avançou o Vice-Presidente da APPII.

Gonçalo Matos comentou que «é muito difícil conseguir convencer os condóminos a uma remodelação. Uma simples remodelação, como a pintura do edifício, já é difícil». Ao ser questionado sobre se os fundos públicos poderiam vir a ser um instrumento de aceleração, respondeu que «as pessoas, se tiverem uma comparticipação num investimento que têm de fazer, aceitam de braços abertos. Só que a questão burocrática que temos neste tipo de processos não ajuda», afirmou.

Sérgio Agra também falou sobre os fundos ambientais, destacando que, apesar de serem valiosos, ainda são insuficientes face ao tamanho do mercado, uma vez que «esses fundos têm valores à volta de 14 milhões de euros, mas são muito baixos para o tamanho do mercado», explicou, apelando a mais consciência por parte do Estado para acelerar a transição energética. Duarte Bettencourt reiterou a importância desses apoios, afirmando que «os fundos públicos são cruciais para acelerar a descarbonização e a eletrificação do setor». Por outro lado, Diogo Pinto Gonçalves enfatizou ainda que o mercado imobiliário começa a dar mais atenção à sustentabilidade, mas ainda há muito a fazer. «Os promotores estão cada vez mais preocupados com as questões ambientais, mas a legislação precisa de ser adaptada para que possamos substituir equipamentos obsoletos por soluções mais sustentáveis».

Ainda com foco nos desafios da transição energética, o tema do acesso ao financiamento marcou a agenda de debates do primeiro dia do Congresso. Moderada por Miguel Franco, Co-CEO da Schmitt + Sohn Elevadores, a mesa de debate "Financiar a transição energética" reuniu Nuno Baptista, Coordenador na Direção de Edifícios e Eficiência de Recursos da ADENE; Raul Aguiar, Coordenador da Unidade de Negócios na Direção de Marketing de Particulares e Negócios da Caixa Geral de Depósitos; Marcus Torres, Diretor-Geral da ChargeGuru; Teresa Suarez Agrasar, Presidente do Colégio de Administradores de Fincas da Galiza; e Tiago Martins, Administrador dos Senhorios Mário Prazeres.

«A renovação dos edifícios tem de ser trazida para a ordem do dia» assinalou Nuno Baptista, explicando que «os edifícios vão ter de ser mais confortáveis, mais inteligentes. Os edifícios e o bem-estar dos seus ocupantes vão estar no centro das decisões». Alinhada com esta posição, a banca assume que «queremos participar nesta transição», sublinhou Raul Aguiar. E não se trata apenas da vontade de querer financiar em prol da sustentabilidade, trata-se também dos compromissos assumidos, desde o Acordo de Paris, à Agenda 2030... «há uma estratégia de financiamento sustentável que orienta os fundos da União Europeia para investimentos sustentáveis».

Teresa Suarez Agrasar partilhou a realidade espanhola, bem próxima da realidade portuguesa. «80% dos edifícios têm baixo nível de eficiência energética», um cenário difícil de alterar sobretudo se considerarmos que «temos muito pouca cultura de manutenção e de atuação preventiva sobre as necessidades de conservação dos edifícios». Também Tiago Martins reconhece estas dificuldades, «temos muitos problemas em cumprir com a conservação mínima obrigatória. Pensar neste tipo de investimentos, com a nossa cultura... os nossos condomínios não estão ainda sensibilizados para isso».

Não obstante todos os desafios e dificuldades há transições inevitáveis e a mobilidade elétrica é uma delas. «Percebemos que era muito difícil ter um consenso no condomínio, então fizemos da empresa de gestão de condomínio o nosso cliente», começou Marcus Torres, explicando como atua a ChargeGuru «nós instalamos e cada condómino interessado paga a sua subscrição. Quem não tem carro elétrico ou não concorda, não tem de pagar nada. Mas sabe que a infraestrutura existe, está disponível e que valoriza o seu apartamento».

A manhã do segundo dia do VI Congresso da APEGAC foi marcada por uma mesa de debate dedicada à gestão de condomínios, reunindo especialistas do setor para debater as complexidades da vida em condómino. A mesa de debate "Viver em condomínio: a arte de gerir consensos" foi moderada por Fernando Cruz, membro do Conselho Consultivo da APEGAC; e contou com as intervenções de António Souto Pereira, sociólogo e presidente da Mesa da Assembleia Geral da APEGAC; Luís Pardal, da Síndicos Planning - Brasil; Rui Dória, da Pé de Galo - Administração de Condomínios; Nádia Magalhães, da N&N Condomínios e Jorge Pascoalinho, solicitador.

Nádia Magalhães destacou a importância da comunicação, sublinhando que esta é a chave para gerir comportamentos. «A ferramenta mais adequada é a comunicação: falarmos com os condóminos» disse destacando que, muitas vezes, os residentes não compreendem o funcionamento da parte comum e o papel dos administradores. Para a responsável, «cabe a nós comunicar e entender as regras, fazer entender o que é viver dentro daquela pequena sociedade».

Luís Pardal trouxe uma perspectiva internacional, explicando as diferenças e semelhanças entre o Brasil e Portugal no que toca à gestão de condomínios. «A minha empresa desenvolve há nove anos um trabalho focado na capacitação de síndicos e administradores de condomínios. Um dos principais objetivos é alcançar a convergência e o consenso entre as diferentes perspectivas». No Brasil, «o trabalho do síndico e do administrador é complementar. Esta sinergia facilita bastante a conciliação de interesses, com o administrador desempenhando um papel fundamental na promoção da convivência e socialização entre os condóminos».

António Souto Pereira, sociólogo e presidente da Assembleia Geral da APEGAC, falou sobre a dificuldade do administrador de condomínio em «reduzir os conflitos e incentivar o compromisso entre os condóminos». O consenso «é algo difícil de alcançar na totalidade, mas deve ser o objetivo. Assim, o compromisso torna-se a melhor solução, pois entre o que cada um deseja e o que se pode fazer, existe um ponto de equilíbrio, onde se encontra o meio termo mais viável». Para o responsável, o condomínio «deve ser um espaço onde a democracia participativa prevalece. A melhor decisão que uma assembleia toma é sempre mais acertada do que as ideias iniciais de cada um dos condóminos. Aí está o bom senso».

Jorge Pascoalinho reforçou a importância do respeito pelo administrador, sugerindo que «manter a comunicação em dia é essencial para a aceitação das intervenções». O responsável considera que «o objetivo deve passar pela diminuição dos conflitos, convencer os condóminos do que é importante para o coletivo, que se trata de uma valorização patrimonial e do investimento que ali fizeram. Esta é a função principal do administrador do condomínio». Rui Dória sublinhou este aspecto, afirmando que é necessário um «mindset de criação de valor entre todos os condóminos».

A mesa de debate "A responsabilidade civil e criminal do administrador de condomínios" foi moderada por Sandra Passinhas – Presidente do Conselho Deontológico e Disciplinar da APEGAC e contou com as participações da advogada Maria dos Anjos Guerra; de Marcelo Baiak, Advogado e Presidente da Associação das Administradoras de Condomínios do Estado do Paraná – Brasil; José Dantas, Diretor da Portinsurance; Álvaro Viegas, Vice-Presidente do CDD da APEGAC; e Sérgio Lopes, da SLAssociados –Consultoria e Gestão. Além do enquadramento geral das responsabilidades civil e criminal do administrador de condomínios pela advogada Maria dos Anjos Guerra, esta mesa de debate direcionou-se também para a resposta das seguradoras às necessidades dos administradores de condomínio. «Falamos de responsabilidade civil profissional e a oferta de seguros que existe, neste âmbito, em Portugal não é a ideal», explicou José Dantas. No entanto, acredita que esta é uma realidade em transformação e que brevemente o mercado «vai ter mais soluções». Sérgio Lopes concorda e reconhece um esforço do mercado, «as seguradoras começam a ter produtos diferentes». Também Álvaro Viegas reconhece o trabalho que tem sido feito, «hoje os seguros têm coberturas que não existiam e que salvaguardam muito melhor os profissionais». Na sua opinião o grande obstáculo ao exercício da atividade continua a ser a ausência de regulação. «Só conseguiremos maior credibilização da atividade se esta for regulamentada. Só assim se poderá separar o trigo do joio. E as empresas que estão no terreno de forma séria só terão a ganhar». Também no Brasil ainda falta regulamentação. Marcelo Baiak conta que «não temos regulamentação sobre a função do síndico profissional. Esta figura já existe há muitos anos, mas ainda não é lei».

Pedro Guedes Pinto, vogal do Conselho Diretivo do IMPIC, foi um dos convidados da mesa de debate "O futuro da administração profissional de condomínios". Sobre a regulamentação da atividade da administração e gestão de condomínios, recordou que o tema atualmente «está em cima da mesa» e que já esteve nos dois anteriores Governos. O que se procura é «um conjunto de regras iguais para os agentes económicos e legais. Isso é importante para a transparência do mercado», definindo responsabilidades, direitos e deveres. Seja como for, «não sabemos dizer uma data prevista, mas quando for a altura, serão ouvidos os agentes do setor. Esse é um dos princípios do IMPIC, estar muito próximo das associações. Não concordamos com tudo, mas ouvimos todos, discutimos as ideias e temos essa proximidade», garantiu Pedro Guedes Pinto.

Rosely Schwartz, professora e administradora de condomínios no Brasil, defendeu que «o nosso futuro é a profissionalização» e há que pensar cada vez mais na sustentabilidade e na vertente do ESG (Environment, Sustainability, Governance). «Precisamos de ter uma administração humanizada e um atendimento pessoal, e apostar na capacitação continuada. Esta profissão é muito promissora».

Em grande destaque esteve também a alteração ao regime do atividade do alojamento local, em vigor desde 1 de novembro. Francisco Dias destacou o impacto que a instabilidade legislativa tem na atividade do alojamento local e, consequentemente, nos condomínios. O legislador «muitas vezes não ouve os administradores de condomínio, que são quem vai lidar com o processo diariamente». Apontou também que «temos pouca informação sobre quem faz a gestão do alojamento local, às vezes não cumprem com as boas regras de utilização dos espaços, ou não temos os contactos devidos em caso de necessidade, o que até é obrigatório por lei». Presente na ocasião, Eduardo Miranda, Presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal – ALEP, mostrou a vontade em celebrar novos protocolos com a APEGAC. «Temos muita matéria para fazer novos acordos, desde a informação, às regras, manuais de boas práticas, até arbitragem e mediação, talvez. A lei tem mudado muito rapidamente e tem-nos tirado algum tempo para fazer coisas interessantes como essas».

Francisco Dias, Vice-presidente da APEGAC, não quis terminar sem deixar uma mensagem positiva sobre o futuro da atividade de administração profissional de condomínios em Portugal. «Com as alterações que se esperam, a função do administrador de condomínio será cada vez mais valorizada e importante na gestão do património imobiliário. E cabe-nos a nós ter e preparar as ferramentas necessárias para lidar com os desafios que nos vão ser colocados».

Além dos cinco grandes debates no Auditório da Fundação Oriente, o VI Congresso APEGAC contemplou nove sessões temáticas propostas por algumas das empresas que apoiaram esta iniciativa. Na manhã do dia 11 de novembro, a Schmitt + Sohn Elevadores promoveu a sessão "Inspeções periódicas a elevadores: Critérios legais"; a Portinsurance organizou a sessão "Os seguros no condomínio: proteção total"; e a MAPEI a sessão "Soluções de impermeabilização de coberturas e terraços". À tarde foi a vez da EDP apresentar a sessão "Mobilidade elétrica: soluções à medida do seu condomínio"; a Saint-Gobain organizou a sessão "Tendências do setor da construção e o contributo da Saint-Gobain"; e o PortalPRO a sessão "Digitalização da manutenção de condomínios". No dia 12 de novembro, a ChargeGuru promoveu a sessão "Como preparar os condomínios para o futuro da mobilidade elétrica"; a Delegação do Brasil organizou a sessão "Formação Profissional e Boas Práticas na Gestão Condominial"; e a DESENTOP Grupo Assista a sessão "Gestão inteligente: O papel da manutenção preventiva e da sustentabilidade na saúde do condomínio e no bem-estar dos condomínios".