Sustentabilidade: O novo imperativo do imobiliário

Embora haja ainda um longo e sinuoso caminho a percorrer até que todo o edificado possa hastear a bandeira da sustentabilidade e, em especial cumprindo todos os critérios preconizados na sua tripla dimensão ambiental, social e económica – ou, como é comummente designada, ESG -, esta corrida já começou tendo no tempo o seu maior adversário!

Pela primeira vez, a nova taxinomia europeia, a ELPRE e um vasto número de outras iniciativas políticas e legais vêm enquadrar política, jurídica e fiscalmente este desígnio comum a toda a Europa, com a transformação do setor imobiliário a ser eleita uma das grandes prioridades para os próximos 30 anos no Velho Continente. Este é, sem dúvida um desafio hercúleo, mas que, fazendo jus ao mote, vem também acompanhado de enormes oportunidades para o mercado imobiliário, acelerando o arranque de um novo ciclo de grande investimento no setor, em que a construção e a reabilitação sustentável e uma estratégia de investimento orientada sob critérios ESG passarão seguramente a ser a regra!

É o tema “top of mind”. O mundo mudou, e o imobiliário corre «para apanhar o comboio em andamento», consciente de que tem ainda muito para aprender sobre sustentabilidade e os novos paradigmas ambientais do setor e das empresas.

Investidores, promotores, fundos ou ocupantes, a sustentabilidade está na ordem do dia para todos, e passou a ser a ser essencial na hora de tomar decisões. O setor imobiliário admite que tem ainda muito para aprender sobre esta “revolução”, mas está comprometido com este caminho.

É o que defendem os especialistas convidados para o Pequeno Almoço - Conferência que a Vida Imobiliária organizou a 19 de maio em Lisboa. Eric van Leuven, diretor geral da Cushman & Wakefield, não tem dúvidas de que «a sustentabilidade é a prioridade do momento», e passou a sê-lo apenas numa questão de meses. Na experiência da consultora, agora é com a sustentabilidade em mente que os investidores começam por abordar os negócios, com preocupações que não tinham antes.

Para Fernando Ferreira, CIO da Square AM, «o nosso mote é a sustentabilidade inteligente», um tema «complexo e denso que nos exige definir o ponto de partida e para onde queremos ir». Fala mesmo em «correr para apanhar o comboio em andamento» num mundo que «já mudou». A Square está «a analisar o tema em várias componentes» e a trabalhar para incorporar a sustentabilidade nos seus imóveis em conjunto com os arrendatários, e admite que se trata de um «caminho longo, e ainda estamos todos a aprender».

A Fidelidade Property já está a trabalhar na restruturação e renovação do seu portfólio, cumprindo com os novos standards ambientais que serão norma nos próximos anos. Miguel Santana, Board Member, conta que a empresa já esperava as novas exigências ESG (Environment, Social, Governance), mas que chegaram mais rapidamente que o que era expectável. Seja como for, «sustentabilidade é responsabilidade», afirma o responsável.

A promotora Vanguard Properties assume deste logo que «todos os nossos edifícios serão Nearly Zero Energy Buildings, e já não se entende a coisa de outra forma. Temos a sustentabilidade nas nossas prioridades», referiu Manuel Collares Pereira, Scientific Advisor, também convidado deste encontro. «Assumimos a fundo esta filosofia, e esperamos que outros sigam o nosso exemplo».

Henrique Rodrigues da Silva, COO da Norfin, testemunha que «grande parte dos portfólios da Norfin diz respeito a investidores nacionais, que têm eles próprios de ver as suas obrigações ambientais refletidas onde estão presentes, inclusive em Portugal. E querem cumprir com a sua compliance».

As oportunidades surgem também para os prestadores de serviços, que «podem ajudar as empresas a definir e a melhorar a sua estratégia», e têm agora mais pressão para ter «um perfil forte de ESG», o que ajuda a atrair novos investidores, segundo Eric van Leuven.

Os especialistas consideram também que a pressão sobre a banca para incorporar os novos critérios de sustentabilidade é muito grande, por um lado por imposição do Banco Central Europeu, por outro, pelo movimento crescente dos Green Bonds, ou Obrigações “Verdes”, cada vez mais significativas.

Com o estabelecimento de novas metas de descarbonização europeias, o imobiliário prepara-se para atravessar um processo de mudança radical, e corre o risco de ficar desatualizado rapidamente. Eric van Leuven considera que «vai haver uma grande polarização entre os edifícios que cumprem e os que não cumprem» os novos parâmetros de sustentabilidade e eficiência.

Neste encontro, Rui Fragoso, diretor de Projetos da ADENE, lembrou que a diretiva para os edifícios EPBD 2021 introduz, por exemplo, padrões mínimos de desempenho energético para um edifício que vai ser transacionado. Dando o exemplo de alguns países europeus, «alguns imóveis não podem ser arrendados» se não cumprirem estes mínimos. E alerta que haverá «uma revolução» com a mudança da escala das letras do certificado energético, que passará de A a G sem subclasses: «em 2050, 15% do stock ficará na classe G e o novo standard será a classe A». Serão edifícios «sem qualquer emissão local de energias fósseis». E, tendo em conta a informação dos certificados energéticos emitidos em Portugal, que permitem caracterizar o parque edificado, 20% dos edifícios em Portugal ficarão entre as classes F e G, já sujeitos a penalizações.

A ELPRE «será o motor para reabilitar o edificado existente», segundo Rui Fragoso. Calcula-se que sejam necessários 3.669 milhões de euros para reabilitar os edifícios habitacionais e 1.114 para os não residenciais, incluindo fundos públicos e privados. Alguns programas governamentais já estão no terreno neste sentido, mas acredita que «temos de conjugar com oferta da banca e alguma diferenciação fiscal positiva» para atingir os objetivos.

Os mais recentes números da Confidencial Imobiliário, apurados no âmbito do Portuguese Investment Property Survey, apontam para um aumento de 18% nos custos de construção no último ano, e de quase 30% desde o início da pandemia, agora apontados pelos promotores imobiliários como o maior obstáculo à sua atividade.

Ricardo Guimarães, diretor da Ci, alerta que «a produção para a classe média é o grande desafio», mas este tipo de oferta, nomeadamente nas periferias das cidades, é o mais exposto à conjuntura. Diz mesmo que «temos muita propensão a fazer mudanças em contexto de stress. Talvez este momento de “dor” seja uma oportunidade. É preciso que a resposta à mudança do plano de negócios seja ela própria uma resposta à mudança de paradigma climático e energético». A industrialização pode ser uma solução para mitigar estes aumentos, mas considera que a «ainda está muito distante».

Pedro Vicente, Administrador da Habitat Invest, afirma que a sustentabilidade não é novidade para a empresa, mas mostra-se «preocupado, porque a sensibilidade geral e a consciencialização das pessoas para estas questões ainda é muito pouca». E, apesar de concordar que o aumento dos custos vai acelerar o processo de transformação, arrisca que «não estamos minimamente preparados para a construção off-site. Há um enorme trabalho a fazer entre todos, sobretudo um trabalho de informação e de consciencialização».

Marco Costa, Head of Region Portugal da Arcadis, destaca que «a sustentabilidade não é só energia», é também água, circularidade, resíduos, e acredita que «é importante atuar decididamente neste setor e implementar medidas para “puxar” pelas certificações».

Nota que a preocupação com a sustentabilidade está «do lado do comprador, mas também do investidor. Há mais perceção de que estas questões acrescentam valor». Na experiência da Arcadis, «os clientes pedem a consideração destes aspetos numa fase inicial dos projetos». A certificação BREEAM é exemplo de um selo procurado pelos investidores internacionais, nomeadamente para os edifícios de escritórios, mas «começa a ser implementado noutros projetos, como na Comporta».

Rui Fragoso destaca ainda que será criado a nível europeu «um novo rótulo de incorporação de carbono», que «será mais um fator para a valorização dos imóveis».

Segundo Rui Fragoso, já se registam «evoluções positivas importantes» no que toca às comunidades energéticas, que podem ser autossuficientes em termos de energia. Mas falta ainda «quórum, players e exemplos. Ainda há poucos projetos que mostrem que isso é possível, ou comunidade, fluxo de energia e perspetiva de partilha».

Henrique Rodrigues da Silva considera também que «é importante falar sobre as comunidades energéticas, podem ser muito relevantes para os empreendimentos e um “game changer” nos objetivos da promoção imobiliária».

Exemplo disso será o projeto Terras da Comporta, da Vanguard Properties. A promotora estabeleceu uma nova parceria com a Energia Unida para desenvolver uma comunidade de produção descentralizada de energia que abrange os loteamentos Torre e Dunas, num total de 1.376 hectares. A instalação de 35.000 m² de painéis fotovoltaicos vai permitir autonomia energética no mínimo de 80% e uma redução dos custos energéticos de cerca de 40%.

Esta será a maior comunidade energética da Europa e está «perfeitamente alinhada com os valores e posicionamento de um projeto imobiliário que se distingue pela visão de desenvolvimento para a região», explica José Cardoso Botelho, CEO da empresa.