Simplex Urbanístico: o que têm a dizer municípios, promotores e construtores

O Simplex dos licenciamentos urbanísticos representa um impulso significativo para o aumento da oferta habitacional. Ao simplificar os processos de licenciamento, procura-se assim criar um ambiente mais propício para o desenvolvimento de novos projetos e investimentos. Estas mudanças têm vindo a ser recebidas com entusiasmo pelos profissionais do setor, que há muito pedem por uma simplificação nos processos de licenciamento.

Eis que surgem as questões. Como vão os municípios adaptar-se a esta nova realidade que nos traz o Simplex? Que oportunidades abre aos promotores imobiliários? Como se vão adaptar as profissões da engenharia e da arquitectura? A Gaiurb, em colaboração com a Vida Imobiliária, apresentou uma proposta de visão integrada para investidores, banca, técnicos e municípios poderem fazer uma aprendizagem conjunta.

Para debater os aspetos legais, as alterações de maior relevo e consequências do Simplex, estiveram presentes na mesa-redonda, moderada por Tiago Cabral, da Imojuris, Rui Ribeiro Lima, Morais Leitão, Pedro Siza Vieira, PLMJ, Ricardo Maia Magalhães, Cerejeira Namora, Marinho Falcão, e Jorge Silva, Bastonário da Ordem dos Notários. Na sequência da pergunta sobre os riscos decorrentes da eliminação do alvará de utilização, Pedro Siza Vieira explica que «este diploma coloca muito mais exigência nas competências dos profissionais, de projetistas, empresas de construção, mas isso acarreta um aumento de custos porque a responsabilização é acrescida. Há uma disciplina de mercado que terá necessariamente de ocorrer e todos os operadores irão naturalmente adaptar-se e profissionalizar o mercado. Vai exigir um mercado muito mais profissional».

Rui Ribeiro Lima concorda com Pedro Siza Vieira, acrescentando que «há um conjunto de alterações que têm de ser feitas ao nível dos Municípios, com correção dos regulamentos e normas municipais. É necessário harmonizar critérios, mas ajustado às especificidades de cada município, assim como é fundamental a comunicação e articulação entre projetistas, promotores e municípios. Se isto vai implicar mais custos? Talvez, mas vai sobretudo implicar mais diligência».

Elimina-se a necessidade de parecer da entidade competente em matéria de património cultural em diversas situações, bem como também se reduz as situações sujeitas a parecer prévio vinculativo das CCDR. Que repercussões isto pode trazer?

Para Ricardo Maia Magalhães, a eliminação destes pareceres «decorre num momento em que muitas destas entidades com competência em matéria de património estão a viver transformações orgânicas», acrescentando que «o que falta saber é se o legislador vive bem com o facto destas entidades se arredarem de comentar estar intervenções ou se vão comentar. Isso gerará mais entropias do que no cenário anterior».

Por outro lado, Jorge Silva realça que este diploma «evidência o confronto entre necessidade de simplificação e o cidadão que é um consumidor» e que «a partir do momento de entrada em vigor desta nova legislação, deixa de haver um controlo no momento da celebração do negócio e substituí-lo por uma advertência. O notório limita-se a advertir que o imóvel pode não ter os títulos urbanísticos, mas isto não serve para nada». O responsável avançou ainda que a Ordem dos Notários emitiu uma orientação em que recomenda o vender a exibir os títulos que existam ou a declarar que o imóvel foi construído de acordo com as regras urbanísticas.

Do ponto de vista dos técnicos, representados por Bento Aires da Ordem dos Engenheiros, Andreia Oliveira da Ordem dos Arquitetos, José Manuel de Sousa da Ordem dos Engenheiros Técnicos e António Carlos Rodrigues da AICCOPN, surgiram diversas perspectivas sobre as oportunidades e os constrangimentos trazidos pelo Simplex Urbanístico. A mesa-redonda foi moderada por António Miguel Castro, Presidente do Conselho de Administração da Gaiurb.

«O Simplex tem um grande demérito. Não ouviu muitas das entidades que tinham algo para dizer», nota Bento Aires. Por outro lado, vê «com bons olhos esta transferência de competências dos municípios para arquitetos e engenheiros. Porém, isso tem de trazer consigo uma maior valorização da profissão e seguros de responsabilidade civil».

«O Simplex é positivo, devemos deixar passar as dores de crescimento e ajustar/corrigir o que for necessário. Foi uma medida pouco maturada e por isso um pouco coxa em termos de implementação. Passamos ainda mais responsabilidades para os técnicos de arquitetura e da engenharia», enfatiza José Manuel Sousa, acrescentando que «a profissionalização é uma forma de gerar maiores garantias. Todavia, não há responsabilidade efetiva sem garantia e neste momento não temos garantias suficientes».

Do ponto de vista dos arquitectos, «há uma evidente maior responsabilização dos técnicos, mas o diploma continua a prever a possibilidade da câmara intervir quando estão em causa elementos qualitativos e estéticos», considera Andreia Oliveira. Para a responsável «há uma alteração de paradigma: transitamos de um controlo prévio para um controlo sucessivo e que vem evidenciar as responsabilidades de cada interveniente. Contudo, isto não é necessariamente mau, porque evidencia a responsabilidade de cada um. Ela sempre existiu, agora apenas ganha maior visibilidade»

O conjunto de alterações apresentadas tem potencial para reduzir os custos e o tempo de criação de habitação?

«Haverá naturalmente melhorias a introduzir, estamos num processo de adaptação, mas o resultado final do Simplex será certamente de melhoria. O que impulsiona esta alteração (Simpex) é a habitação e o desafio da habitação exige escala e produção. Temos de conseguir olhar para um edifício como um produto com diferentes opções de fachada, de soluções técnicas, como um produto que conseguimos industrializar», frisa António Carlos Rodrigues.

António Miguel Castro enfatiza que «nós não estávamos à espera do Simplex para ser rápidos, já tínhamos toda a pressão para agilizar processos. O Simplex tem o mérito de assumir que é necessária uma disrupção no urbanismo. Nós temos de forma conjunta melhor o Simplex. Antes de correr bem vai correr mal. Olhando para as equipas de urbanismo, pessoas qualificadas, que estão a tentar perceber da melhor forma tudo o que muda com o Simplex, mas de alcançar o resultado pretendido, vai ser necessário passar por algumas dificuldades».

Pedro Baganha acredita que «as câmaras que já têm uma relação de transparência, vão continuar a tê-la», já as autarquias «que não o faziam, neste enquadramento, são forçadas as transitar para esta relação de transparência». O vereador revela que é «crítico em relação a vários aspetos desta lei, mas também reconheço aspetos positivos, desde logo o foco e importância da digitalização e por conseguinte da transparência». Para Pedro Baganha, «há vários motivos para a tramitação urbanística ser morosa: uma é a burocracia, mas a outra é a falta de planeamento de ordenamento territorial».

João Rodrigues considera que, num primeiro momento, este pacote de medidas «veio separar o trigo do joio, uma vez que há muito “amadorismo” neste setor e esta lei vai reforçar a importância de um setor profissional». Para o vereador, a fiscalização dos municípios «vai ter de funcionar de uma forma muito diversa do que até aqui funcionava. Eu, como parte do Município, prefiro ter um papel aprovador do que ter um papel fiscalizador. Mas a partir de agora será, sem dúvida, fiscalizador».

O Simplex é também sinónimo de serviços mais tecnológicos e autonomizados, bem evidente na introdução do BIM já a partir de janeiro 2026. Técnicos e municípios estão preparados?

Para António Miguel Castro, «o BIM é um caminho», sendo que o mercado «não olhava para o BIM como uma ferramenta oportuna e isso agora terá de mudar». Em Gaia «temos desenvolvido alguns primeiros passos para a implementação do BIM e o Simplex só vem acelerar este esforço», diz o Presidente do Conselho de Administração da Gaiurb, acrescentando que «o BIM vai ser uma ferramenta para agilizar processos, não devemos olhar para este instrumento como uma chave milagrosa, vai ser uma ferramenta para agilizar, retirar trabalho e obter respostas mais rápidas».

No que toca à regulamentação municipal, a Câmara de Braga «está a preparar-se e adaptar os regulamentos de acordo com as exigências do Simplex. Em Braga o pelouro está, inclusive, a reestruturar e a reorganizar», adianta João Rodrigues. No Porto, Pedro Baganha, reforça que «um regulamento nunca se sobrepõe à lei», mas salienta que «estamos a rever e adaptar os nossos regulamentos ao Simplex».

Na última mesa-redonda da conferência "Oportunidades e Desafios do Simplex Urbanístico", moderada por Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário, representantes da banca e investidores partilharam as suas análises sobre o tema em debate. «Temos um desafio que nos obriga a todos a ser mais profissionais. Fica claro para todos que o processo terá de ser mais pensado», sublinha Cláudia Beirão Lopes, APPII, acrescentando que «Há um desafio para os promotores, tal como para a banca: esta é a reforma que temos e cabe-nos, em conjunto, tirar o melhor que pudermos desta oportunidade. Mas é um esforço conjunto, temos todos de participar arquitetos, promotores, construtores, banca».

Frederico Arruda Moreira, APFIPP, considera que o Simplex «não vem resolver todos os problemas, mas vem ajudar. Nós temos uma crise na habitação muito maior do que existe na Europa. O Simplex é um primeiro passo e vai ter de caminhar». Para Luís Vaz Pereira, Millennium BCP, a simplificação «é sempre bem-vinda. A forma encontrada revela que a entropia estava no licenciamento nos municípios». Já António Fontes, Santander, frisa que o Simplex «vai exigir de todos os intervenientes uma maior responsabilização, incluindo dos bancos. A prazo, acredito que vai trazer benefícios ao setor». A banca sublinha ainda a importância da desmaterialização dos processos.

Por sua vez, Nuno Fonseca, SANJOSE Construtora, refere que «há uma avaliação de risco que vamos ter de ter em atenção: o risco associado a cada cliente». O responsável completa que «se uma ação inspetiva do município até aqui era algo normal, e com o qual convivemos com naturalidade, isso muda porque a ação do município muda-se de montante para jusante. Esta ação inspetiva vai exigir recursos humanos e materiais que os municípios talvez não tenham».