Resposta à crise na habitação exige arrendamento funcional capaz de gerar confiança

O debate sobre habitação ganhou uma urgência incontornável em Portugal, num contexto em que os preços, o acesso ao crédito e a escassez de oferta têm colocado pressão sobre famílias e empresas. Com o arrendamento colocado no centro das soluções possíveis, o CNN Portugal Summit reuniu decisores políticos, especialistas e representantes do setor para discutir caminhos concretos.

Na sessão de abertura, Pedro Morais Leitão, CEO da Media Capital, destacou a importância de tornar esta discussão acessível a todos, ao aproximar a informação especializada da televisão generalista. Já António Gil Machado, Diretor da Vida Imobiliária, chamou a atenção para a dimensão humana deste desafio, lembrando que o problema não se resume ao mercado imobiliário: é, sobretudo, um problema de acesso à habitação.

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Na sua intervenção no CNN Portugal Summit, Miguel Pinto Luz, Ministro das Infraestruturas e Habitação, reforçou que o arrendamento será decisivo para enfrentar a atual crise no acesso à habitação. Entre as medidas apresentadas, destacou a descida do IRS dos atuais 25% para 10% em todos os contratos de arrendamento, antigos ou novos, em qualquer região do país, desde que a renda não ultrapasse os 2.300 euros mensais. Se a renda for praticada 20% abaixo da mediana do concelho, o imposto poderá mesmo ser reduzido a 0%.

Sobre a redução do IVA na construção, o ministro assegurou que o Governo está a agir em conformidade com as regras europeias. A taxa reduzida de 6% será aplicada no momento da venda ou colocação do imóvel no mercado para arrendamento moderado, cabendo ao promotor comprovar esse compromisso; caso contrário, terá de pagar o diferencial em falta.

Sem alimentar expectativas irrealistas, Miguel Pinto Luz advertiu que seria “mentir aos portugueses” esperar uma descida imediata das rendas. E explicou que as soluções terão de ser geridas em diferentes horizontes: no curto prazo, reforço dos apoios sociais; no médio, convidar quem está fora do mercado de arrendamento a ir para o mercado; e no longo prazo, “construir, construir e construir”.

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Após a intervenção do ministro da Habitação, Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, analisou a evolução recente do mercado de arrendamento, começando por sublinhar que “o mercado vai bem, mas é seletivo”. Para o responsável, “a crise da habitação que nós vivemos é sobretudo uma crise que resulta da assimetria entre quem conseguiu e tem condições de entrar no mercado e aqueles que não têm condições para o fazer, porque, de facto, o crédito funciona, mas o pilar complementar, que deveria ser o arrendamento, não está a funcionar”.

Ricardo Guimarães acrescentou que “uma das características do mercado de arrendamento é o fosso intergeracional”. Recordou que permanece válida a lei da oferta e da procura no arrendamento, contrariando algumas perceções instaladas: “existe uma ideia de que, no mercado de arrendamento, a lei da oferta e da procura não funciona. Mas funciona. Quando houve ciclos de aumento da oferta, durante a crise financeira e na pandemia, esses períodos foram acompanhados por uma descida das rendas: a oferta aumentou, as rendas baixaram; a oferta diminuiu, as rendas subiram”.

No entanto, “este travão de 2% às rendas entre contratos é um fator que torna rígida a subida das rendas, mas, ao rigidificar a subida, rigidifica também a descida”. Ainda assim, identificou sinais de oportunidade. “Com outros incentivos, como os contratos de investimento, temos condições para ter rendas acessíveis com investimento, o que é possível. É possível especular rendas de 9 €/m²”. Exemplificando com casos recentes, referiu que “isto verifica-se nos contratos de BTR do Porto com Sentido”, atestando que “é possível fazer BTR acessível se houver intervenção ao nível da confiança e dos custos”.

📺 Veja a intervenção de Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário

A conferência contou com a participação de representantes do setor, que reforçaram diferentes perspetivas sobre os desafios do arrendamento no país.

Paulo Caiado, presidente da APEMIP, sublinhou que existe “boa expectativa” relativamente às propostas do Governo, uma vez que “parecem promissoras e que podem efetivamente vir a ter um impacto positivo no acesso à habitação e no acesso ao arrendamento”. No entanto, alerta que o Executivo enfrenta “um desafio grande, no sentido de conseguir um consenso alargado”, uma vez que “o mercado de arrendamento reage muito rapidamente e o fator confiança é indispensável”, pelo que “todas as medidas que possam representar um aumento de confiança podem ser particularmente úteis”.

Também Ricardo Sousa, CEO da Century21, destacou a necessidade de olhar para a realidade do mercado no terreno, uma vez que “grande parte da oferta que surge nos portais imobiliários para arrendamento está fora do radar, ou seja, não está no mercado formal”, existindo “um mercado de arrendamento informal com uma dimensão relevante”. O problema está igualmente ligado à dispersão geográfica da oferta, já que “não estão todas no centro de Lisboa, não estão todas no mesmo concelho e há uma dispersão significativa das habitações disponíveis”, sublinhou. Assim, “há um mercado de arrendamento real e aquela oferta que se diz não estar no mercado existe, de facto”, sendo necessário, no entanto, “verificar a condição dessas casas”.

O responsável pela Century 21 defende ainda que “o Governo tem de parar de criar medidas generalistas para o mercado”, uma vez que “o que mais mexe o mercado é a troca de casa”, e que “cada cidade tem a sua especificidade”, sendo necessário assumir que “o problema da habitação não se resolve a curto prazo: são medidas estruturais que devem ser tomadas”.

Por seu lado, Luís Menezes Leitão, presidente da ALP, foi taxativo ao afirmar que “não basta anunciar um pacote fiscal”, uma vez que “é essencial garantir confiança, nomeadamente a garantia de que a casa colocada no mercado não está em risco”. Lembrou ainda que muitos proprietários “não confiam sequer no prazo dos seus contratos de arrendamento”.

Explicou que, apesar de a lei prever contratos de um ano, “o senhorio apenas o pode terminar ao fim de três anos”, existindo ainda jurisprudência divergente sobre a renovação mínima, o que resulta numa situação em que o proprietário “pode celebrar um contrato com prazo de um ano, mas sem saber exatamente durante quanto tempo ficará vinculado”. Alertou também que os incentivos fiscais “seriam suficientes para gerar mais oferta se existisse estabilidade legislativa”, reforçando que “se houver incumprimento, não há rendimentos” e que este fator tem sido “esquecido”.

O responsável pela associação infere que “sem encontrarmos uma forma simples e eficaz de cobrar rendas em falta, não se resolve o problema” e que, nesta conjuntura, “os senhorios estão a fazer o papel de Segurança Social”.

Já Francisco Campilho, CEO da Victoria Seguros, sublinhou que querem “ser um parceiro em situações inesperadas, como o não pagamento de uma renda”. Sublinhou ainda que a seguradora pretende trazer para Portugal “experiência e know-how internacional, tanto do mercado francês como do mercado espanhol”, referindo que, “para que exista seguro, proteção e oferta, é necessário que haja um enquadramento legal estável ao nível do arrendamento”.

📺 Veja o painel “O arrendamento como alternativa de aforro para pequenos investidores”

A Comissão Europeia está a estudar um novo pacote de medidas fiscais que prevê um novo corte do IVA na construção de habitação para arrendamento acessível “de um nível reduzido para um nível super reduzido, abaixo de 5%”, revelou Borja Giménez Larraz, relator da Comissão Especial sobre a Crise de Habitação na União Europeia.

“Há um grande problema do lado da oferta: a Europa precisa de 4 milhões de novas habitações. Tal como Espanha, Portugal também tem uma enorme carência de produto e, por isso, é normal que os preços aumentem. E, se queremos sair desta situação, temos de construir e reabilitar mais”, resumiu.

“A inflação, associada à falta de terrenos, ao aumento dos custos, à falta de financiamento e à complexidade nos licenciamentos, têm sido os ingredientes de um cocktail que tem contribuído para que se construa muito menos do que seria necessário”, comenta o responsável europeu. Por isso, revelou, “a nível europeu estamos neste momento a pensar em várias soluções que podem passar pela descida ainda mais agressiva do IVA [na construção de habitação acessível], de um nível reduzido para um nível super reduzido, inferior a 5%”, assumiu.

Entretanto, e enquanto este choque fiscal ainda está em estudo, a 15 de dezembro a Comissão Europeia “vai apresentar um novo plano de habitação que também trará algumas novidades importantes em termos de simplificação normativa”.

“A crise no setor da habitação é um problema europeu e mundial. E é particularmente grave nas grandes cidades, como Lisboa e Madrid, onde a oferta de casas não acompanhou a procura, que o problema se agudiza. E chegou-se a este ponto não só porque não se gerou oferta suficiente de habitação, tanto em regime de arrendamento, como para venda, mas também porque se gerou muita insegurança jurídica em relação ao acesso à habitação”, disse José María Goméz, Vice-Consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras da Comunidad de Madrid. “A enorme pressão demográfica” é outro dos fatores que tem contribuído para o escalar do problema e “ao qual temos de responder”, apontou ainda.

Já considerado um caso de sucesso internacional e uma referência de boas práticas a seguir para dinamizar o mercado de habitação acessível, o Plan Vive comprava que a ação da Administração Pública pode e deve impactar positivamente no mercado, captando o investimento privado para ajudar a construir milhares de fogos de habitação acessível. “Somos o primeiro exemplo na Europa de uma parceria público-privada de uma grande administração regional, na qual mobilizámos esse solo de domínio público, a custo zero para o investidor, mas também a custo zero do orçamento público, a favor dos madrilenos”. E, “através destas iniciativas já atraímos mais de 1.100 milhões de euros de investimento privado para o desenvolvimento de um mercado de arrendamento acessível”.

Mas, seja em Espanha ou em qualquer outra geográfica, para ter um mercado de arrendamento acessível verdadeiramente funcional “é preciso também o aval do Estado. O Governo deve proteger os mais vulneráveis, mas também para conferir segurança jurídica e financeira aos proprietários, pois só essa conjugação de fatores vai permitir termos um mercado saudável”, inferiu José Maria Gómez.

📺 Veja o painel com Borja Giménez Larraz e José María García Gómez.

Numa análise ao mercado de arrendamento, Pedro Lancastre, CEO da Dils Portugal, defendeu que “um mercado com mais arrendamento é um mercado mais estável”. O responsável recordou que “temos muito mais procura do que oferta, os preços têm subido em toda a Europa e há grande escassez de terrenos”, salientando que, em Portugal, “praticamente não existe mercado de arrendamento de habitação”, o que representa “uma grande oportunidade para o investimento institucional”.

Segundo Pedro Lancastre, os investidores estão focados no BTR porque este modelo “tem mercado, procura crescente, permite diversificação e maior segurança, estabilidade e previsibilidade dos rendimentos, potencial de valorização e está na agenda política e social”. Porém, nota que “há um mundo que nos separa” de Espanha, onde em seis anos foram transacionadas mais de 25.000 unidades e o BTR já é dominante no investimento residencial. Ainda assim, apontou o Porto como “um exemplo de boas notícias neste aspeto”. O arrendamento, afirmou, pode tornar o mercado “mais inclusivo, mais sustentável e mais dinâmico”.

📺 Veja a intervenção de Pedro Lancastre, CEO da Dils Portugal.

Do lado da construção, Nuno Marques, administrador da Comercial do Grupo Sanjose em Portugal, indicou que a empresa esteve envolvida no Plan Vive, em Madrid, onde assumiu o papel de promotor delegado na primeira fase do programa. A experiência permitiu “ganhar muito com a industrialização e produção off-site no Build to Rent”, que descreve como o caminho para “a otimização de capital”.

O Grupo Sanjose conta com “uma fábrica com 20.000 m² de área de implantação, produção média de 90 pods por semana, já tendo atingido as 150”, num “ambiente perfeitamente controlado”. No total, já foram produzidos “11.000 pods”. Para Nuno Marques, esta é “uma necessidade das empresas de construção”, que “têm de se adaptar”. A industrialização, porém, exige antecipação e rigor: “temos de ter grande cuidado com a colocação dos materiais, o acesso às instalações, tudo tem de ser pensado”.

📺 Veja a intervenção de Nuno Marques, administrador da Comercial do Grupo Sanjose em Portugal.

Os fundos e os investidores internacionais querem fazer parte da solução e dinamizar o mercado de arrendamento. Esta perspetiva foi aprofundada (e confirmada) na mesa-redonda “A visão dos investidores institucionais em habitação”.

Frederico Arruda, vogal da direção da APFIPP, considera que “os fundos têm um papel fundamental no estímulo e na resolução deste problema [da habitação]”. Representam os investidores internacionais, mas são também um veículo de investimento para os pequenos aforradores.

Estas entidades “são bastante reguladas e de forma muito transparente, e são as que melhor se posicionam para gerir e promover este tipo de produto de arrendamento”. E, segundo o responsável, estão “ansiosas” para investir neste mercado, assim tenham condições para o fazer.

Nuno Nunes, CIO da Square Asset Management, concorda que “não há forma de investimento mais democrática do que investir num fundo”, e lembra que “os investidores e gestores institucionais foram fulcrais para o arrendamento depois da crise financeira, resolvendo as necessidades habitacionais de milhares de portugueses”. Vê potencial de investimento no Build to Rent, mas alerta que “estes investimentos precisam de escala” e que “permitir a transmissibilidade dos contratos é extremamente importante para os investidores”.

Há novidades legislativas a caminho da Assembleia da República, com o objetivo de incentivar o mercado da habitação. Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, começou por congratular o Governo por “finalmente ter tomado estas medidas”, mas apela a que “não se morra na praia agora. Por isso, pedimos aos senhores deputados que aprovem estas medidas” no Parlamento. “São benefícios fiscais para que os portugueses tenham casas que possam pagar”. Identifica que “a oportunidade de negócio para os promotores é esta escassez de oferta para a grande procura que temos. Insistimos que é preciso aprovar a baixa da carga fiscal e aprovar o Simplex do licenciamento”. Seja como for, “a estabilidade e a previsibilidade são o mais importante”.

Vitor Cardoso, vogal da direção da AICCOPN, destacou que “o setor da construção está preparado e tem feito um forte investimento na sua inovação e industrialização. Existe tecnologia, vontade, e este setor sempre teve espírito para estes desafios. Mas falta-nos uma coisa fundamental, que é a escala, e temos de fazer mais investimentos com mais estabilidade”.

Frederico Arruda também salienta que “para colocar os imóveis no mercado de arrendamento tem de haver um enquadramento jurídico estável, não basta a componente fiscal, e não chega só o Simplex, o tema da habitação é muito complexo e não há balas de prata”. Nuno Nunes completa que “o que mais assusta os investidores é o desconhecido. Olham para este setor [BTR], mas na verdade ele ainda não existe, não há estatísticas e elementos que garantam ainda a estabilidade de que necessitam”.

📺 Veja o painel “A visão dos investidores institucionais em habitação”

O debate “Políticas públicas para o mercado de arrendamento” convidou deputados das principais forças políticas para debaterem as suas visões para o mercado da habitação e do arrendamento.

Marina Gonçalves, deputada do PS, começou por recordar que os primeiros projetos de Build to Rent do país, que estão a ser desenvolvidos no Porto no âmbito do programa municipal Porto com Sentido, são possíveis “porque a lei e o Mais Habitação já previam IVA a 6%, isenção de IMI e AIMI” neste tipo de projeto. É crítica dos valores definidos pelo Governo para abranger o que se define como habitação a “preços moderados”, nomeadamente 648.000 euros de preço de venda e 2.300 euros de renda mensal, e aponta que “o Governo definiu um valor de renda em vez de olhar para os rendimentos das famílias. É importante vermos o que é preciso melhorar, sim, mas temos de ver se definir estes valores responde efetivamente às necessidades das pessoas, quando o salário médio em Portugal ronda os 1.600 euros. É uma total incompatibilidade com a realidade do país”.

Por outro lado, mostrou concordar com a necessidade de atribuir benefícios fiscais e com a agilização dos processos: “o PS estará do lado da solução em tudo o que ajudar a reduzir a subjetividade, o tempo de espera, que dê mais segurança. Vamos para o debate para trabalhar”.

Miguel Santos, deputado do PSD, acredita que “o arrendamento será, talvez, a forma mais incisiva e célere de intervir na problemática da habitação em Portugal” e que “há muito espaço de manobra para atuar com eficácia e as soluções são muito variadas” para responder a um mercado que foi “estrangulado” pelo congelamento das rendas.

“O mercado de arrendamento precisa agora de ganhar tempo, que não temos, porque o problema estrutural não é o preço, e sim a falta de oferta. E não chegamos lá se o preconceito se mantiver”. Justifica que “estes patamares [de habitação a preços moderados] englobam tudo até esse montante, e inclui patamares que não estavam incluídos na renda acessível. O mais importante, é que vai passar a abranger quase todo o mercado”.

Por seu turno, Marta Martins da Silva, deputada do Chega, enfatizou a necessidade de dar sinais positivos aos investidores e de apostar no mercado de arrendamento, defendendo que “precisamos de estabilidade legislativa, de benefícios fiscais blindados juridicamente, para não andarem ao sabor das ideologias. Nós temos de ser parceiros ativos de quem pretende investir no nosso país, e temos de dar condições para que o façam com segurança. Porque se houver um incumprimento contratual, é muito difícil resolver qualquer litígio”, assinalando ainda que “era bom que o Governo desse um sinal sobre os contratos que ainda têm rendas congeladas, continuamos a tratar os senhorios como se fossem parte da Segurança Social”.

Afirmou também que “vemos com bons olhos tudo o que for simplificação dos licenciamentos e revisão dos Planos Diretores Municipais”. Sobre as novas medidas que vão agora ao Parlamento, garante que “o Chega vai fazer um trabalho construtivo, como tem feito sempre”.

📺 Veja o painel “Políticas públicas para o mercado de arrendamento”

“O impacto social e económico de um mercado de arrendamento habitacional” deu mote ao último debate da CNN Summit neste dia. Bernardino Soares, jurista e político, começou por defender neste debate que os custos das rendas e da habitação têm de estar “conformes com o nosso nível salarial. Uma política que pense só no valor de mercado e não na habitação como um direito, não vai resolver o problema”.

Também defende que a parte fiscal não deve ser o único incentivo ao mercado, “precisamos de mais arrendamento público. A oferta privada tem o seu papel, mas sem oferta pública não chegamos lá, sobretudo pelos seus efeitos no mercado. Nos últimos anos, temos tido o mercado a funcionar e falta de política pública coerente para intervir no setor. Desde o PER que não tivemos nenhuma intervenção profunda, além da disponibilização do crédito bonificado, por isso a construção de habitação pública é prioritária”. Em relação ao PRR, afirma ter expetativas “muito baixas, parece tudo bastante atrasado”.

Em paralelo, “precisamos de intervenções do lado da procura, nomeadamente ao nível da procura externa, que inflaciona bastante os preços do mercado. Estamos a ‘empurrar’ as pessoas para cada vez mais longe, com custos económicos, urbanísticos e ambientais”.

António Ramalho, jurista e gestor, destacou os principais dilemas do setor. “temos 2 milhões de famílias que já são donas das suas habitações sem empréstimos, e muitos proprietários beneficiam do facto de o valor das suas casas ser elevado, o que prejudica quem ainda não entrou no mercado”. Por outro lado, “vivemos com rendas em sobrecusto e com prestações em ‘subcusto’. Nos últimos 100 anos tivemos políticas de congelamento de rendas urbanas, e as rendas altas têm um prémio de risco, são um preço político que pagamos. E estamos a subvalorizar o crédito à habitação, o valor da amortização está muito desvalorizado no custo da habitação”. Além disso, “a procura é imediata, e a oferta não. Isso é também um dilema. Temos de pensar sempre que os efeitos das medidas não são imediatos, mas sim diferidos”.

O gestor defende que “é preciso que o risco político do arrendamento desapareça completamente”, num contexto em que “temos os preços no limite de tocarem o stress de rendimento”, apesar de Portugal ainda ter das menores percentagens de taxas de esforço com a habitação acima dos 40% da Europa.

“As pessoas não estão a comprar casas apenas com o seu rendimento, mas com a venda da casa anterior é que lhes está a permitir essa mudança. Se passarmos esse limite, o mercado desaparece. Porque se as pessoas não tiverem capacidade de vender, também não têm capacidade de comprar. Essa cautela tem de ser europeia Por isso, temos de preservar os valores das casas, reduzindo os valores das prestações e das rendas”.

Bernardino Soares conclui que “o problema é complexo, e não se podem tomar decisões que rompam totalmente com o que está para trás, mas precisamos de política pública mais ativa, não podemos continuar a inflacionar os custos. E temos de nos lembrar que várias profissões têm dificuldade em colocar profissionais na zona de Lisboa por não conseguirem aceder à habitação”.

📺 Veja o painel “O impacto social e económico de um mercado de arrendamento habitacional”