Promotores dão tração a uma nova geração de projetos residenciais

Num momento em que o avanço dos custos de construção parece não dar tréguas e em que persiste a incerteza quanto ao impacto imediato das novas medidas fiscais e regulatórias introduzidas pelos diplomas do Construir Portugal, os promotores procuram estratégias que permitam lançar produtos mais ajustados às diferentes gamas da procura. A transição para modelos diferenciados de living continua, porém, ao alcance apenas de quem assume um risco adicional, como ficou bem patente no pequeno-almoço editorial organizado pela Vida Imobiliária, em Lisboa, no dia 31 de março, com o apoio da Dils, da Sonae Sierra e da Reify.

Cláudia Beirão Lopes, diretora de licenciamento e planeamento urbano da Sonae Sierra, considera que “a maioria dos promotores que tem vontade de entrar em novos modelos como o coliving, o student housing e por aí fora, tem de estar disposto a correr algum risco adicional”. Uma das razões, diz, é porque “temos um modelo de planeamento agarrado ao passado”, agravado pela “grande disparidade de critérios em função do concelho onde se localizam os projetos”. Por isso, “temos imensa dificuldade em fazer a evolução para estes novos modelos de living, ligeiramente diferentes. E não é por acaso que mesmo promotores que estão bem instalados no mercado residencial têm tanta dificuldade em entrar nesses segmentos”.

Dina Henriques, do grupo GFH, concorda, acrescentando que “a legislação ainda não está preparada para refletir as mudanças nos estilos de vida.”

Para Luís Vaz Pereira, responsável pela área técnica de Promoção Imobiliária do Millennium bcp, um dos principais entraves é “o desfasamento entre as necessidades reais do mercado e o facto de muitos dos loteamentos serem antigos, com número de fogos e tipologias já ultrapassados”, aliados à “pouca flexibilidade para alterar estas configurações”. Algo que, consideram os presentes poderá melhorar com o novo Simplex, que entre outras alterações, permitirá que o número de fogos seja ajustado sem necessidade de alterar o loteamento (desde que não ultrapassem os 500).

Esta questão é ainda mais importante atendendo que a distribuição da procura por tipologia se alterou profundamente nestes últimos anos. Como recorda Patrícia Barão, Partner Residencial da Dils Portugal e Presidente da APEMIP, “as tipologias mais pequenas, e em especial o T1, são hoje claramente os mais procurados, o que representa uma grande alteração de paradigma”, inclusive na forma como se concebem os projetos.

“Queremos habitação mais flexível e acessível para famílias em início de vida, mas continuamos limitados por requisitos regulamentares”, reforçou Vítor Seixas, COO da Vizta. “Queremos ter habitação mais flexível e temos feito algumas experiências para conseguir ter casas com preços de saída mais acessíveis para as famílias em início de vida. Mas, é de facto um desafio e obriga-nos a ser mais criativos para cumprir os requisitos regulamentares ao nível de áreas e tipologias”, explicou. A Vizta, por exemplo, criou os T1 Smart, equivalentes a T1+1, com espaço adicional, mas que não cumprem, por poucos centímetros, as áreas mínimas exigidas para serem considerados T2.

“Precisamos de estabilidade fiscal para o BTR. E, enquanto isso não acontece, optamos por outros modelos, nomeadamente a habitação a custos controlados (HCC)”, conta a Dina Henriques, do GFH, explicando que esta foi a solução encontrada para “aumentar a nossa capacidade de resposta ao mercado da classe média, que é onde existe uma grande lacuna”.

No caso, a estratégia passa por atuar em duas frentes em simultâneo. Através da Nexor, a joint-venture com a Arrow que já tem dois edifícios em desenvolvimento em Vila Nova de Gaia e em Setúbal, com 154 e 145 apartamentos, respetivamente. E em nome próprio, com vários projetos em curso na Grande Lisboa, um dos quais já em fase final de obra na Cotovia (Sesimbra) e outro na Amadora, onde “conseguimos chegar a um preço de 3.000€/m²”, revela. No entanto, com a entrada em vigor do novo pacote do Construir Portugal e, em especial, do regime do IVA a 6% na construção, chega o momento de perceber “se fazer habitação a custos controlados continuará a fazer sentido”, admite a especialista.

O novo pacote fiscal para a habitação aprovado na especialidade no Parlamento a 18 de fevereiro, mantém os benefícios da taxa de IVA reduzida, mas avançou com mudanças relevantes, transferindo para o comprador a responsabilidade de cumprir os requisitos. Ou seja, quem beneficiar do IVA reduzido na habitação e vender ou deixar de habitar o imóvel em questão em menos de um ano arrisca penalizações em sede de IMT (para quem compra) ou o desconto fiscal do IVA (no caso da autoconstrução).

Para o BTR, as medidas propostas são globalmente positivas, mas no Build-to-Sell geram incerteza, já que a responsabilização do comprador “acaba por ter um efeito cinzento”, adverte a diretora de planeamento e licenciamento da Sonae Sierra. Isto porque, “as vendas em planta dependem muito de investidores”, lembra Pedro Barreto, Head of Residential Development da Dils, e atendendo à relevância do encaixe realizado nesta fase para viabilizar o plano de negócios de muitos projetos, “o mercado tem, claramente, muita coisa a aguardar”, considera.

“Estamos na expetativa de conhecer o texto final e os seus detalhes”, afirma Cláudia Beirão Lopes, resumindo um sentimento que parece ser generalizado e que, ao que tudo indica, também estará a fazer retardar o lançamento de novos projetos.

Luís Vaz Pereira confirma. “Há muitos promotores interessados em investir em habitação tanto que duplicámos o pipeline de projetos em análise face ao 1º trimestre de 2026. No entanto, existe uma retração no que se refere ao seu arranque, devido essencialmente a dois fatores: a incerteza em torno das condições do novo regime de IVA na construção, e por outro lado, a questão da capacidade produtiva – ou da falta dela”.

Vítor Seixas acrescenta: “no passado já embarcámos em regimes semelhantes com as obras em ARU e agora estamos à espera da conta para pagar. Queremos aproveitar o IVA a 6%, mas temos de entender bem as regras”, nomeadamente “as questões relacionadas com a declaração da responsabilização dos compradores pelo fim dado à compra do imóvel ou com quando é que efetivamente começam os processos de licenciamento”.

O prolongar dos tempos de tomada de decisão também se está a fazer sentir ao nível da comercialização. “As pessoas demoram mais tempo a tomar decisões, porque existe um maior clima de incerteza externa, e quando isso acontece é comum colocar em suspenso algumas decisões de compra, especialmente em se tratando de algo tão significativo quanto uma casa”, nota Pedro Barreto.

No caso da CoOp, o caminho encontrado para conseguir criar habitação ao acesso das famílias portuguesas passou pela “reinvenção do conceito de cooperativa”; uma aposta que “tem sido um verdadeiro sucesso” segundo o sócio-fundador, Frederico Almeida Carvalho. Com vários projetos em carteira na zona da Grande Lisboa, “temos tido uma grande procura, mais até do que antecipávamos”, diz, explicando que o modelo da Co.op.homes assenta na criação de cooperativas privadas, comprando terrenos a valores entre os 600 e os 900€/m² para conseguir desenvolver as casas a um valor final entre 4.000 e os 5.000€/m². “Há imenso espaço para o crescimento da promoção cooperativa, desde que gerida de forma profissionalizada, transparente; pois tem associada apenas o custo de gestão do projeto, e isso faz toda a diferença!”, advoga.” E “com algum apoio do Estado, nomeadamente com um reforço na forma de uma garantia pública para aceder a financiamento, este modelo poderia chegar a muito mais gente”, acredita Frederico Almeida Carvalho.

Desenvolver projetos de branded residences era uma ambição antiga da Overseas, e que se materializa agora com as Karl Lagerfeld Residences Lisboa. Um conceito que, segundo o CEO da promotora, Pedro Vicente, “marca uma evolução: deixamos de fazer apenas habitação para passar a desenhar estilos de vida, baseados na experiência e numa arquitetura viva”.

Apresentado como a introdução do ultra‑luxo em Portugal, o projeto distingue‑se não pela escala, mas pelo posicionamento. “Embora seja pequeno em número de casas, é importante porque vai testar se o mercado tem maturidade para receber um produto tão diferenciador. E tudo o que temos registado até agora indica que sim”, afirma o CEO da Overseas. Num segmento onde a experiência é central, “temos de oferecer algo verdadeiramente distintivo e assegurar que viver numa destas casas será diferente de tudo o que existe no mercado — mesmo que, fazendo as contas, nem seja o produto com o valor de venda por metro quadrado mais elevado do país”, acrescenta.

Também na comercialização, a diferença faz‑se notar. E, em conceitos deste tipo, “a linguagem comercial não deve centrar‑se no preço por metro quadrado. O que está em causa é um cenário completo, uma experiência. O cliente é muito específico e o processo de decisão é profundamente emocional — muito mais emocional do que racional”, comenta Patrícia Barão.

Num contexto de crescente eletrificação dos edifícios e de maturidade das soluções tecnológicas disponíveis, existe maior pressão não só sobre as infraestruturas, mas também para a incorporação de critérios de sustentabilidade nos projetos residenciais que, para além da vertente ambiental, começam também a ter impacto direto no acesso e no custo do financiamento.

Para Cláudio Costa, responsável pelo canal de promotores imobiliários e arquitetos da Schneider Electric, a sustentabilidade deve desde logo ser encarada pelos promotores como um investimento e não como custo. “As soluções atualmente disponíveis para o mercado residencial estão maduras e comprovadas”, afirma, sublinhando ainda a importância da flexibilidade que permite ao cliente de Build-to-Sell “adaptar e acrescentar funcionalidades ao longo do tempo, mais ajustadas às suas necessidades e independentemente do que é instalado inicialmente”. Simultaneamente, com a diversificação dos modelos de living, como o Build-to-Rent, o student housing ou o senior housing, a exigir novas abordagens não só pelos promotores mas também pelos fornecedores, a Schneider Electric mostra-se cada vez mais focada “não só ao nível do hardware que aplicamos nos projetos, mas também ao nível de software, pois queremos que todas as nossas soluções possam ser geridas da forma mais simples e eficiente por quem opera o edifício”, acrescenta o especialista.

Do lado do financiamento, a certificação ESG assume um papel cada vez mais relevante. Luís Vaz Pereira destaca que certificações como BREEAM ou LEED são decisivas para garantir incentivos de preço na concessão de crédito, refletindo a integração crescente destes critérios na banca.

No entanto, os custos associados à certificação continuam a ser um entrave no segmento residencial. O CEO da Dils, Pedro Lancastre, lembrou que o seu impacto nos custos de desenvolvimento acaba por ser refletido no preço final, dificultando o acesso da classe média a habitação certificada. Uma visão partilhada por Vítor Seixas, que reconhece que, do ponto de vista comercial, este investimento ainda não é plenamente valorizado pelos compradores finais, apesar de ser “inevitável” no médio prazo. Perante este contexto, ganham espaço soluções intermédias, com a Vizta a seguir os princípios BREEAM sem recorrer à certificação formal. “Aplicamos os critérios, mas evitamos o processo, que continua a ser caro e complexo”, explica o responsável.