Nova vaga de procura dá gás ao mercado do Grande Porto

O Hotel Rebello, em Vila Nova de Gaia foi o ponto de encontro para um pequeno-almoço debate organizado pela Vida Imobiliária dedicado ao setor de escritórios, para o qual contou com o apoio da Gaiurb. Realizado à porta-fechada, o encontro convidou alguns dos protagonistas do mercado nortenho para partilhar uma visão atual do setor e ajudar-nos a perceber o que mudou na forma como a região é percecionada como um destino de investimento internacional.

Segundo o vereador da Economia da Câmara Municipal do Porto, Ricardo Valente, entre 2018 e 2022, o Porto foi a região europeia onde o investimento direto estrangeiro mais cresceu, o que tem tipo um impacto muito positivo não só na criação de emprego na cidade, mas também na evolução do rendimento médio dos seus habitantes, o que é atestado pela coleta de IRS. «Obviamente que, com toda a instabilidade internacional que o marcou, em 2023 o clima arrefeceu um pouco. Mas, ainda assim, a chegada de novas empresas à região continua, tal como o facto de faltarem escritórios na cidade com capacidade para acomodar as necessidades destas entidades que já definiram o Porto no set-up das suas operações. Ou seja, aqueles que agora chegam continuam a deparar-se com grandes dificuldades em encontrar espaços disponíveis, o que talvez seja o principal constrangimento que temos sentido», afiança o autarca.

«Isto tem também muito a ver com o próprio perfil das empresas que agora chegam à região, já que muitas são entidades de maior dimensão e que têm como filosofia ocupar um edifício corporativo que as represente e espelhe a cultura da empresa e que, por isso, simplesmente não querem partilhar espaços com outros ocupantes», nota o responsável, chamando a atenção para esta nova vaga de procura, que, realça, é também originária de geografias cada vez mais diversificadas. «Temos tido muitos pedidos de informação de empresas nórdicas e de norte-americanas, muitos mesmo, o que é algo a que não estávamos habituados, pois tradicionalmente o nosso tecido investidor é composto sobretudo por europeus, com 20% do capital alemão, 20% francês e 18% britânico». Uma diversificação que deverá acentuar-se ainda mais nos próximos anos, acredita Ricardo Valente, antevendo que «outro mercado que deverá começar a emergir e a ganhar expressão na região é o da Coreia do Sul, pois grandes empresas como a KIA, a Hyundai ou a Samsung que têm por cá uma fatia importante do seu negócio terão de vir obrigatoriamente para a Europa nos próximos anos, devido a mudanças legislativas».

Ciente desta realidade, a autarquia de Vila Nova de Gaia está apostada dinamizar a criação de mais escritórios no seu território. «Ao contrário do que acontece com o setor industrial, Gaia ainda tem pouca tradição no mercado de escritórios, o que é algo que queremos mudar a prazo», garante António Miguel Castro, presidente da Gaiurb, explicando que «com o desenvolvimento de três novas áreas de expansão na cidade, muito centradas na componente da mobilidade, beneficiando da nova linha Rubi do Metro e do TGV, serão também criadas novas centralidades de serviços».

Contrariamente ao que se observou na década passada, em que eram os call-centers os principais dinamizadores da procura internacional – algo mais evidente em Lisboa –, a verdade é que hoje o baixo preço do imobiliário está longe de ser, per si, o principal argumento que está a chamar as grandes empresas para o nosso país. Mas, antes, «o carácter distintivo da cidade», como nota João Leite Castro, diretor da Savills no Porto, o que inclui «o lifestyle, menores tempos de deslocação, a proximidade à academia e uma força de trabalho altamente qualificada, uma oferta de lazer e turismo muito qualificada e diversificada», como enumerou António Miguel Castro.

Carlos Góis, administrador da GeoInvestimentos, é perentório: «temos de deixar de vender a região como um destino barato e, antes, promovê-la como um destino competitivo, com qualidades diferenciadas e mais valias ao nível do talento e do lifestyle. Se nos posicionarmos apenas pelo preço baixo, a prazo – e não daqui a muito tempo - vamos deixar de ter esse produto disponível e perder essa vantagem competitiva… não é sustentável! Portanto, precisamos de subir preços, e o que temos de vender junto desta nova vaga de ocupantes é precisamente a unicidade da cidade, a segurança, a proximidade à academia, e por aí fora…». Uma visão apoiada por João Leite e Castro que, ainda assim, considera que nesta fase «não devemos querer subir para níveis de valor acima de 24€/m² ou querer atingir uma renda prime 30€/m², pois isso tirar-nos-ia competitividade».

Estes argumentos ganham ainda maior relevo numa altura em que as empresas se continuam a debater com a dificuldade em chamar de volta as pessoas para o trabalho presencial nos escritórios. «A questão de trazer as pessoas de volta para o escritório tem muito a ver com o facto de estarmos a lidar, ou não, com uma cidade com escala humana», considera Ricardo Valente, acrescentando que «todos os estudos mostram que a vontade de ir ou não trabalhar para as instalações da empresa prende-se muito com o tempo de deslocação entre a casa e o escritório».

Rui Moreira, Head of Porto da CBRE Portugal, não tem dúvidas que «o turismo abriu horizontes» para este fenómeno de popularidade do Porto, contudo, não podemos esquecer que «a habitação é um fator determinante» nesta equação, alertou, acrescentando que «se resolvermos o problema da crise habitacional, temos espaço para consolidar este novo ciclo que se abriu». No entender de Ricardo Valente, «este é um desafio que se resolve com a economia, pois não temos um problema de falta de habitação, mas sim no acesso a esta», defende o vereador.

Para Nuno Serrão, Asset Manager da Square AM, «o Porto está a renascer: toda a região está a ficar muito atrativa para viver e, consequentemente, para trabalhar». Uma ideia corroborada por Cristina Almeida, responsável da JLL pelas áreas de Markets & Capital Markets no Porto, que relata que «as empresas gostam muito do nosso lifestyle, e o seu radar já não se cinge à cidade do Porto. Braga também já está no mapa, embora neste último o caso, hoje o maior desafio já não seja tanto o de atrair potenciais ocupantes, mas o de chamar os investidores dispostos a desenvolver o produto necessário para satisfazer essa procura».

«O Porto é hoje um mercado de escritórios consolidado. E, apesar de algum arrefecimento nos últimos meses, a verdade é que temos sentido bastante procura» em 2023, afiança João Leite e Castro. Para este ano, embora seja «provável que sintamos mais algum abrandamento» na ocupação, o especialista está confiante na evolução do mercado pois «há bastante oferta nova em pipeline e disponível para os próximos meses e, como tem sido apanágio, algum espaço que vá sendo, entretanto, libertado também será rapidamente ocupado».

Na opinião de Cristina Almeida, responsável da JLL pelas áreas de Markets & Capital Markets no Porto, «temos aqui uma oportunidade muito interessante». Apesar de os dados disponíveis até novembro indicarem uma absorção acumulada 6% abaixo de 2022, no ano passado «a renda prime subiu para 19€/m², depois de quase sete anos estabilizada nos 18€/m²», o que é desde logo um bom indicador da robustez do mercado. «Além disso, sempre que fomos a pitch com Lisboa para captar empresas, ganhámos sempre; pois, apesar desta subida de rendas, o mercado do Porto continua bastante abaixo dos 28€/m² praticados na capital».

Por tudo isto, admite a responsável da JLL, «estou otimista em relação ao futuro do mercado do Porto, pois a verdade é que já somos olhados como uma alternativa a outras cidades europeias e não apenas como a segunda cidade portuguesa. E, mesmo quando sai uma multinacional, a verdade é que surgem logo outras para o seu lugar».

De acordo com Rui Moreira, Head of Porto na CBRE, «em média, três quartos da absorção anual do mercado do Porto é líquida, enquanto em Lisboa existe muito mais rotação de empresas. Além disso, em média, nos últimos cinco anos [2018-2022] o pipeline anual foi de 42.000 m², ou seja, cerca de 3.000 m² abaixo daquele que foi a absorção líquida média anual, o que é impressionante». Na posse destes dados, o especialista não tem dúvidas que «o turismo desempenhou um papel muito relevante na atração de novas empresas que vieram para a região. E, hoje, o conceito do Greater Porto oferece às empresas uma escala muito cómoda, comparativamente a outros destinos europeus».

A obsolescência da oferta tem sido outro desafio no mercado de escritórios portuense, motivando a saída de bastante stock do mercado, uma vez que «estruturalmente muitos desses edifícios simplesmente não conseguem cumprir os atuais requisitos exigidos para escritórios, não restando opção a não ser reconvertê-los para outros usos, quase sempre hotelaria ou residencial», observou o CEO da Civilria, Artur Varum. Sem esquecer que «esse é também um fator muito importante na hora de chamar as pessoas de regresso ao local de trabalho, pois hoje já ninguém gosta de um escritório feio», como disse Nuno Serrão.

Perante tudo isto, e depois do sucesso recente do complexo ICON, que alberga, entre outras entidades, a sede da AGEAS no Porto, «existe efetivamente uma vontade de fazermos mais projetos, embora não necessariamente de grande escala para já, pelo menos nesta fase em que há um par de projetos grandes em anunciados. Mas, creio que possa haver espaço no mercado para esse tipo de empreendimentos. Pois, por um lado existem edifícios atualmente que, embora não estejam propriamente obsoletos, já estão datados e a precisar de um update, o que pressupõe investimento avultado. Por outro lado, há cada vez mais empresas que procuram edifícios com um perfil mais corporativo e que cumpram outro tipo de requisitos e exigências de qualidade, as quais que não se restringem ao ESG, além de vários ocupantes que querem um edifício onde possam estar sozinhos… e isso é um outro tipo de procura diferente do que estávamos habituados», diz Artur Varum, sublinhando que há hoje neste mercado «vários segmentos de procura que se complementam entre si».

Outro dos promotores que está a marcar pontos neste novo ciclo do mercado de escritórios portuense é o Grupo Ferreira, responsável pelo sucesso do Palácio dos Correios e que tem agora em desenvolvimento o VIVA Offices, em parceria com a Sonae Sierra. «A construção ainda está numa fase inicial e, como tal, só faremos um lançamento quando estivermos na segunda ou terceira laje, sendo que estamos a falar de um imóvel cuja cave tem 15.000 m². Estamos com muita coragem e entusiasmo quanto ao seu sucesso, embora devamos admitir que por agora ainda não temos uma procura concreta», referiu o administrador do grupo, Rui Ávila. Algo que é normal, visto que «este é um mercado onde o pré-arrendamento não tem grande expressão, já que a maioria das empresas só decide avançar quando a obra está praticamente concluída», observou João Leite Castro. Além disso, «os processos de decisão são hoje mais demorados, e o que sentimos é que as empresas querem ver as coisas [o escritório, as obras] em fase mais adiantada, tendo já algo palpável na hora de decidir onde ficar», acrescentou Carlos Góis.

Também os investidores clamam pela disponibilização de mais oferta, reafirmando a sua vontade de ali alocar capital. «Como apenas investimos numa ótica de rendimento, surgimos no final da cadeia imobiliária e a grande dificuldade com que atualmente nos deparamos é a falta de produto e, em especial a preços competitivos», conta Nuno Serrão. No caso dos escritórios do Porto, «precisamos de olhar para yields em torno de 7%», revela o responsável da Square, admitindo, contudo, que «a atual crise ajudou-nos um pouco, pois as yields vão subir mais cedo ou mais tarde».

Por tudo isto, «é fundamental rapidez na resposta», pois apesar de cada vez mais empresas estarem interessadas em instalar-se no Porto, estas «não estarão dispostas a esperar dois ou mais anos até ter um espaço pronto a ocupar. Pelo contrário, uma vez tomada a decisão sobre o destino, a empresa necessita de uma resposta útil em poucos meses», concluiu o administrador da GeoInvestimentos.