Enquanto os principais mercados do centro e do norte da Europa — como a Alemanha, a França e o Reino Unido — enfrentam momentos de menor dinamismo e descontentamento no mercado de investimento imobiliário, o Sul da Europa, com Portugal, Espanha e Itália à cabeça, vive um momento de forte fulgor e elevada procura transversal a praticamente todos os setores.
Com uma base macroeconómica forte e um mercado imobiliário que continua a dar provas da sua resiliência em momentos de crise, hoje Portugal posiciona-se como um destino especialmente atrativo para o capital internacional que procura boas oportunidades no setor imobiliário.
Sob esse mote, a 26 de maio a Vida Imobiliária reuniu à mesa do pequeno-almoço alguns dos maiores e mais ativos investidores imobiliários nacionais para uma reflexão conjunta sobre “Onde investir em Portugal em 2026”, analisando as principais oportunidades e constrangimentos que se abrem hoje no setor. O encontro contou com o apoio da Gesvalt e decorreu na sede da Cuatrecasas, em Lisboa.
Um mercado resiliente e que reage cada vez mais depressa
Apesar de um contexto internacional marcado por uma considerável instabilidade, o sentimento geral no mercado imobiliário nacional está longe de ser negativo, como atestam os indicadores apresentados pela CEO da Gesvalt, Sandra Daza, que deu o pontapé de saída à sessão com uma breve apresentação retratando o momento atual que se vive no setor em Portugal.
"Há uma questão que a Sandra falou e que é mesmo verdade: é que estamos cada vez mais resilientes e as coisas mudam cada vez mais rápido. O sentimento do mercado não está mau, porque apesar de as condições macroeconómicas serem sempre um tema, sentimo-nos cada vez mais resilientes aos acontecimentos, reagimos cada vez mais depressa. E, espero não vir a saber o que realmente nos faria travar”, afirmou o CEO da Fidelidade Property, Miguel Santana.
Um exemplo claro desta dinâmica é o megaprojeto de uso misto da seguradora em Lisboa, o EntreCampos cuja tração comercial tem acelerado à boleia dos fundamentais robustos. “Assim que as gruas tocaram o chão em Entrecampos, tivemos logo muitos contactos de empresas e, portanto, as coisas estão encaminhadas. Tanto que agora já estamos a pensar no que vamos fazer a seguir a Entrecampos...” revelou o responsável. Entrar no mercado de Build-to-Rent é uma das opções ponderadas pela Fidelidade admite, mas para tal é necessário que as condições de mercado estejam mais alinhadas.
Esta visão de solidez é partilhada por Pedro Seabra, managing partner da Refundos Explorer, que coloca Portugal numa posição destaque face ao resto do continente. “Do ponto de vista internacional, no momento atual os nossos vizinhos do centro e norte da Europa – Alemanha, França, Reino Unido -, não estão muito contentes no que diz respeito ao desempenho do mercado de investimento imobiliário. Mas, o mesmo não se pode dizer dos mercados do sul – em particular Portugal, Espanha e Grécia – onde as coisas estão a correr muito bem. Em Portugal há muita procura em praticamente todos os setores num cenário de baixa oferta de qualidade, e por isso as coisas funcionam.”
No entanto, este otimismo é acompanhado por uma monitorização rigorosa dos custos de contexto; com a subida em flecha dos custos de construção e o agravamento do preço dos ativos a serem apontados como os principais travões à reposição de nova oferta no mercado.
Ocupantes vs localização: uma nova lógica de investimento
Num mercado maduro, as estratégias de investimento estão também a sofrer mutações. Na Square Asset Management, que soma três décadas de atividade no mercado português, há muito a flexibilidade na análise geográfica foi assumida como uma virtude na gestão de ativos, sobretudo quando se lida com inquilinos institucionais de primeira linha
“Há 30 anos que temos uma tese de investimento um bocadinho diferente, que é o de acompanhar mais os ocupantes sem nos restringimos tanto a localizações”, comenta CEO da Square, Pedro Coelho. “Temos de ir atrás do que procuram os ocupantes. Por exemplo, quando temos uma multinacional disponível para se instalar com um contrato de longo prazo numa localização que a priori não nos parece óbvia; desde que estejamos a falar de uma exposição confortável e condicente com a nossa estratégia, não seremos nós os gestores de ativos a contrariar a perceção do inquilino”, afirma.
Imofomento investe 50 milhões no reposicionamento de escritórios
A necessidade de reabilitar, qualificar e atualizar o portfólio existente face às atuais exigências do mercado é outra das grandes tendências de investimento em 2026, com os fundos a canalizarem volumes significativos de capital para as suas próprias carteiras. É o caso da BPI Gestão de Ativos: “em 2026 estamos a investir apenas na requalificação do nosso portfólio e em reposicionar o que temos de escritórios. E por vezes isso exige alguma rotação de carteira, porque há ativos que já não se enquadram na nossa estratégia e, nesses casos, avançamos para a venda”, revelou o CEO, Jorge Sousa Teixeira.
Esta aposta surge também como resposta aos inquilinos que “que procuram espaços bons para viver, para trabalhar, com certificações e bons equipamentos, entre outros. Por isso, só no fundo Imofomento estamos a concretizar um plano de investimento em CAPEX no valor de 50 milhões de euros distribuídos por quatro localizações”, revelou.
A certificação dos ativos é, aliás, uma das grandes prioridades expressas nesta estratégia, “até porque a própria tipologia de inquilinos que queremos atrair exigem esse tipo de selos”. Em resultado “deixámos de ter zero edifícios com certificações BREAM, WELL ou LEED para passarmos a ter 50% do nosso portfólio com algum tipo de certificação”, frisou o responsável.
“Este esforço financeiro traduz-se em taxas de ocupação que tocam os 100% no segmento de escritórios, confirmando a atratividade do setor corporativo”, afirma. “As rendas subiram de forma muito acentuada nos últimos anos, fazendo com que hoje seja mais rentável investir em escritórios do que noutros segmentos, ao contrário do que se passava há quatro ou cinco anos, quando ninguém queria investir neste setor”, notou ainda Jorge Sousa Teixeira. No entanto, “o que vejo este ano enquanto investidor é que os custos de construção estão a subir de tal forma que é muito difícil fechar as contas para a promoção de raiz de novos projetos fora do segmento premium, sejam de escritórios ou de habitação, devido à pressão dos custos produtivos”, alertou. Por essa razão, diz o CEO da BPI Gestão de Ativos “no nosso caso, não vejo reunidas as condições para entrar já no investimento em habitação”.
O imperativo do ESG: do "E" ambiental ao desafio do "S" Social
Se há poucos anos os critérios ESG (Environmental, Social, and Governance) eram vistos por muitos como uma opção de diferenciação, hoje transformaram-se numa barreira de entrada intransponível para captar investimento institucional. “Cada vez mais, os nossos clientes pedem-nos ajuda para reposicionar os seus portfólios seguindo critérios de ESG, pois isso é fundamental para reduzir o risco de obsolescência dos imóveis e de menor liquidez”, testemunhou a CEO da Gesvalt, Sandra Daza.
Apesar desta evolução, os especialistas presentes concordam que a abordagem ibérica ao ESG ainda está muito concentrada na componente ambiental ("E"), descurando os pilares social ("S") e de governação ("G"), ao contrário do que já exigem os mercados mais maduros. “Por exemplo, os grandes fundos alemães já exigem também o cumprimento de critérios de sustentabilidade social e de governação, porque para eles a sustentabilidade ambiental é algo que já não pode sequer não existir”, realçou Sofia Gomes da Costa, sócia da Cuatrecasas.
Na leitura da advogada, será precisamente essa a evolução da aposta na componente da sustentabilidade social que será o catalisador que ditará a entrada de capital em larga escala na habitação para arrendamento. “Para grandes empresas multinacionais o “E” já está consolidado, e agora estão a passar para o “S”. E acho que é por aí que também vamos começar a ver mais investimento institucional a ser canalizado para a habitação acessível, porque aí podem entrar nessa esfera do investimento socialmente responsável e sustentável”.
Neste ponto, Jorge Sousa Teixeira defendeu uma visão holística e pragmática da sustentabilidade, argumentando que as boas decisões imobiliárias geram, inerentemente, valor social e financeiro. “Não gosto do acrónimo ESG, porque acho que a sustentabilidade só funciona como um todo e se gerar cash flow. Por exemplo, no BPI fizemos um scored card para o estudo de vários investimentos em que consideramos todos os aspetos da sustentabilidade – e, por exemplo, um dos pontos que valia mais era a proximidade aos transportes públicos ... No nosso entender isto também é ser social friendly”.
Hotéis tornaram-se “superestrela” e mercado está “fulgurante”
Nos últimos anos os hotéis consolidaram o seu estatuto como uma das classes de ativos mais cobiçadas pelos investidores em solo nacional, e hoje “o mercado está fulgurante”, notou Pedro Seabra.
“Os hotéis que antes não eram sequer uma classe de ativos própria, hoje são uma superclasse e uma das preferidas dos investidores”, recorda o managing partner Refundos Explorer. “O setor sofreu uma transformação profunda na última década e entrou definitivamente no radar do turismo de luxo atraindo grandes marcas internacionais e contratos de gestão altamente profissionalizados. Ainda há muitas oportunidades de value add para investir em hotéis, mas não são assim tão fáceis de encontrar porque também muita procura”, considera. Além disso, diz, “os hotéis são uma classe de ativos muito intensiva do ponto de vista do capital, isto é, temos de estar sempre disponíveis para investir, porque rapidamente ficam obsoletos”.
Uma perspetiva confirmada pelo CEO da BPI Gestão de Ativos. “Também temos feito compras muito importantes de hotéis, como Valverde ou o Intercontinental. Estamos disponíveis para juntar mais hotéis ao portfólio, assim encontremos boas oportunidades, mas até lá também temos planos de Capex para apostar em ativos existentes” sublinhou Jorge Sousa Teixeira.
Do lado da Square AM a intenção de reforçar a exposição à hotelaria esbarra na disciplina de comprar apenas ao preço certo. “Nos nossos fundos abertos sempre gostámos de hotéis e de outros equipamentos turísticos como campos de golfe. Mas, como normalmente compramos em contraciclo, há já três anos que não investimos neste setor e estamos, inclusive, a ficar com um pouco menos de exposição do que o que gostaríamos. Mas para isso é preciso encontrar bons negócios e a preços condicentes.”
Ainda falta resolver o desafio do Build-to-rent
Apesar de haver consenso sobre a existência de uma procura massiva e urgente por este produto, o Build to Rent (BTR) continua a ser apontado como o grande mercado por desenvolver em Portugal.
Por um, lado, porque “para a classe média alta, em Portugal o BTR ainda compete muito em preço com uma solução hipotecária que, para mais, acaba por obrigar as famílias com poupança forçada”, realçou Miguel Santana. Por outro lado, porque os grandes investidores institucionais, seguradoras e fundos, que tipicamente investem neste setor ainda não consideram existir suficientemente estabilidade jurídica que assegurem o correto funcionamento do setor, considera o CEO da Fidelidade, advertindo para a necessidade de assegurar várias condições associadas ao funcionamento do mercado, por exemplo, como por exemplo o tema dos despejos.
Apesar de todas as barreiras identificadas — e das feridas históricas herdadas por gerações de investidores —, Pedro Seabra está firmemente convicto de que o BTR acabará por se impor em Portugal por uma questão de inevitabilidade de mercado. “Não podemos parar o vento com a mão, e o BTR vai chegar. O que acontece é que neste momento há muita coisa para fazer e essa ainda não é uma prioridade. Infelizmente, legislamos sempre de forma complicada... A nossa geração ficou traumatizada com o congelamento de rendas e afins, mas as gerações mais novas não”, conclui.
O labirinto regulatório e a industrialização como resposta
O enquadramento legislativo e a lentidão dos processos de licenciamento urbanístico continuam no topo das preocupações dos decisores, sendo que o aparecimento de novos conceitos residenciais e de alojamento flexível expõe a desatualização das regras vigentes.
Hugo Nunes, sócio da Cuatrecasas, assinalou o desfasamento regulatório em novos nichos imobiliários e a forma assimétrica como o território nacional lida com eles. “O licenciamento dos equipamentos de living, como o co-living e o student housing é uma zona muito cinzenta, pois o tipo de licenciamento de cada projeto vai depender de concelho para concelho”, notou. “O bom Direito segue o bom senso e, como tal, os bons projetos têm que encontrar o caminho dentro do quadro legislativo existente. E, a legislação tem de partir daquela que é a orientação do mercado”, considera.
Pela positiva, o advogado destacou as novas diretrizes tecnológicas que se desenham no horizonte de médio prazo. “É muito interessante a publicação da estratégia nacional para a implementação do BIM que, pode efetivamente significar uma revolução a partir de 2030. O Plano Nacional para os Data Centers é outro dos temas que me entusiasma.”
O sócio da Cuatrecasas olhou também para o mercado vizinho para apontar caminhos operacionais que mitiguem a crise na produtividade da construção. “Uma das áreas que, a meu ver, Espanha está muito à frente de Portugal é no regime da industrialização da construção, embora o nosso Governo também esteja a trabalhar nesse sentido.”