Mais oferta habitacional é a chave para sustentar o crescimento de Braga

Com abertura institucional pelo Administrador Executivo da BragaHabit, Pedro Nascimento a conferência "Braga. Mercado habitacional em crescimento" reuniu setores público e privado, no Museu D. Diogo de Sousa, para um debate participado por promotores e investidores imobiliários, arquitetos, engenheiros, empresas de construção e mediação imobiliária.

Para Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário, "Braga é um território de oportunidades". "Braga tem património, população, universidade, cultura, disponibilidade de solo e, mais importante, tem promotores e empreiteiros. Não há nenhuma cidade que tenha tantos players no seu território e isso diferencia Braga". E os principais indicadores refletem esta dinâmica. De acordo com a análise desenvolvida pela Confidencial Imobiliário para o Observatório Urbano de Braga, no 1.º trimestre de 2026, a renda média situou-se em 10 euros/m² e o preço médio de compra atingiu os 2.228 euros/m².

Mais do que os valores absolutos, Ricardo Guimarães salientou o ritmo de valorização, destacando que "Braga apresenta um ritmo de valorização mais acelerado" do que outros territórios comparáveis, tais como, Coimbra, Aveiro e Leiria.

Se, por um lado, o mercado evidencia uma vitalidade assinalável, por outro, o acesso à habitação continua a revelar profundas fragilidades. O estudo 'Acessibilidade à habitação em Portugal' apresentado pela Century 21 expõe um desequilíbrio crescente entre a oferta disponível e a capacidade financeira das famílias portuguesas. "Temos um mercado robusto, mas de acesso limitado", resumiu Sandra Ramos Dias, Diretora-Geral da Finance21. "O problema está na subida dos preços da habitação, que contrasta com salários baixos", um problema que atravessa praticamente todo o país. Ainda assim, o mercado continua ativo e a explicação reside, segundo Sandra Ramos Dias, nas características da procura. "A compra da primeira casa e a mudança de casa são realidades muito diferentes. O mercado move-se com a troca de casa e não com os salários". Uma dinâmica que penaliza, sobretudo, quem procura adquirir a primeira habitação, sem património acumulado e totalmente dependente do rendimento do trabalho.

O estudo apresentado revela também um desalinhamento estrutural entre aquilo que as famílias procuram e aquilo que o mercado disponibiliza. A classe média (2.º ao 5.º escalões do IRS), representa cerca de 77% da população portuguesa e que procura habitações até aos 330 mil euros. Contudo, apenas 48% da oferta disponível se enquadra neste intervalo de preços. "É preciso construir para a maioria, com preços e rendas alinhados à classe média", defendeu.

No caso específico de Braga, a pressão sobre o mercado residencial tem vindo a intensificar-se, embora permaneça relativamente inferior à observada noutras cidades de média dimensão. "Braga já está acima do limiar prudencial de 33% (taxa de esforço) para arrendar e comprar, mas continua menos pressionada do que Aveiro e Coimbra", observou Sandra Ramos Dias. Uma evolução que resulta da conjugação de vários fatores: crescimento urbano, emprego qualificado, presença da universidade, proximidade ao Porto e uma elevada qualidade de vida. Um conjunto de atributos que continua a atrair novos residentes, mas que exige uma resposta, igualmente, robusta do lado da oferta. A responsável pela Finance21 deixa, por isso, um alerta: "Braga tem uma importante janela de oportunidade. A prioridade é transformar crescimento económico em rendimento local e nova oferta habitacional acessível".

Os números apresentados pela Confidencial Imobiliário e pela Century 21 serviram de ponto de partida para a mesa de debate 'Habitação acessível. Onde estão as oportunidades para investir e construir?' e que reuniu Pedro Nascimento, Administrador Executivo da BragaHabit; Pedro Ferreira, CEO do Grupo Acrescentar; Ana José Teixeira, CEO da dst Real Estate; Alexandre Fernandes, Executive Director Developments - Europe da Sonae Sierra; e João Oliveira Maia, Diretor do Conselho de Orientação e Fiscalização do Grupo Casais. Apesar das diferentes perspetivas representadas, o consenso foi praticamente absoluto: aumentar a oferta habitacional a preços acessíveis dependerá de uma maior colaboração entre os setores público e privado, bem como da disponibilização de solo para construção.

"Só através de parcerias com o município é possível colocar casas a preços mais acessíveis", afirmou Ana José Teixeira. Também Alexandre Fernandes considera que "só vamos ter escala e rapidez com parcerias. Não vai haver resposta suficiente apenas com privados ou apenas com o setor público", disse recordando a experiência desenvolvida no Porto, onde a colaboração com o município no âmbito do programa 'Porto com Sentido' permitiu "uma importante redução de custos, com taxas e impostos, e reduzir riscos”. Uma ideia que também é partilhada pelo setor público, do lado da BragaHabit, Pedro Nascimento garantiu que "temos de ser capazes de, juntamente com os privados, dar resposta às necessidades mais prementes. Sem os privados não é possível". Questionado sobre a possibilidade de replicar modelos de build to rent, tais como, o experienciado no Carvalhido, na cidade do Porto, mas em Braga, João Oliveira Maia confirmou o "interesse em expandir esta experiência a Braga".

Outro dos temas centrais do debate foi a necessidade de aumentar significativamente a capacidade produtiva do setor. "O volume de construção necessário exige necessariamente a digitalização e a industrialização da construção", defendeu João Oliveira Maia, explicando que o Grupo Casais tem vindo a investir nesta transformação, embora reconheça que a sua consolidação depende de maior escala. Ana José Teixeira partilha da mesma convicção, na sua opinião "é a industrialização que vai permitir acelerar o processo construtivo". E os promotores começam a incorporar estas soluções nos seus projetos. Pedro Ferreira revelou que o Grupo Acrescentar está a avançar para a industrialização de módulos, por exemplo, de cozinhas e casas de banho embora considere que o cenário ideal seja uma "solução mista" que articule construção tradicional e industrializada.

Apesar de ser encarada como um sinal positivo, o setor considera que o impacto da redução do IVA na construção de 23% para 6% será necessariamente limitado se não vier acompanhado por outras medidas. "A redução do IVA para 6% não representa uma redução equivalente de 17% nos custos", explicando que, num investimento de cerca de 600 mil euros, a poupança poderá situar-se na ordem dos 30 mil euros, depois de considerados fatores, tais como, a inflação, o aumento do custo das matérias-primas, dos materiais e da mão de obra.

No que diz respeito à simplificação do licenciamento urbano, Ana José Teixeira salientou que esta constitui, igualmente, uma medida importante, mas alertou para a necessidade de formação técnica das entidades responsáveis pelos processos administrativos. "As alterações não vão funcionar se não houver formação dos técnicos. E não se trata apenas das câmaras municipais, mas também das entidades externas". Alexandre Fernandes identificou ainda outro fator essencial para reforçar o investimento: a estabilidade.

Durante a tarde, a atenção deslocou-se para a reabilitação urbana enquanto instrumento de regeneração e de revitalização da cidade. Entre os exemplos apresentados destacou-se a intervenção, em curso, na antiga Fábrica Confiança. Com obra do Grupo Casais, este projeto dará origem a uma residência universitária com 501 quartos, preparada para acolher 786 estudantes, num terreno com mais de seis mil metros quadrados. Para além da recuperação deste importante património industrial, a intervenção distingue-se pela forte incorporação de soluções construtivas industrializadas. "É uma construção off-site, mais sustentável, com menos desperdício e com uma aplicação mais simples e mais rápida", explicou José Luís Pereira Costa, Coordenador de Pré-Construção Design Building do Grupo Casais. Outro dos exemplos apresentados foi o MUZEU – Pensamento e Arte Contemporânea dst, instalado no antigo Tribunal Judicial de Braga. Promovido pela dst Group, num investimento de cerca de 40 milhões de euros e com projeto de reabilitação do arquiteto Carvalho Araújo, o novo equipamento reúne mais de 1.500 obras de 240 artistas nacionais e internacionais.

A mesa de debate "O papel da reabilitação urbana na transformação das cidades", reuniu Fernando de Almeida Santos, Bastonário da Ordem dos Engenheiros; Avelino Oliveira, Presidente da Ordem dos Arquitectos; João Carlos dos Santos, arquiteto e em representação do Património Cultural; e Filipe Ferreira, Administrador da AOF e membro da Direção do GECoRPA – Grémio do Património.

Da arquitetura à engenharia, passando pela construção, a escassez de profissionais qualificados constitui um dos principais entraves ao desenvolvimento do setor. "Faltam profissionais à construção", afirmou Fernando de Almeida Santos, recordando que Portugal precisa de cerca de 500 novos engenheiros, por ano, durante a próxima década para responder ao volume de obra, pública e privada, prevista e para assegurar a natural renovação geracional dos profissionais ativos. Também a Ordem dos Arquitectos alerta para a perda de talento nacional que opta pela emigração quando confrontado com baixos salários. "Estamos a perder quem sabe fazer", advertiu Avelino Oliveira. Para Filipe Ferreira há um problema cultural e que é preciso ultrapassar. "Somos descendentes de pedreiros e carpinteiros que fizeram catedrais e palácios por toda a Europa. E parece que nos esquecemos disso. É preciso superar preconceitos, ultrapassar estigmas e valorizar quem quer e sabe fazer".

Da simplificação do licenciamento urbano, à redução do IVA, passando pelos anúncios relativos ao mercado de arrendamento, o setor reconhece que são medidas positivas, mas cujo impacto pode ser mais moderado do que o expectável. Embora o setor ainda se debata com a adaptação dos técnicos e dos municípios ao novo Simplex do Urbanismo, João Carlos dos Santos reconhece o valor das alterações e considera que "hoje já temos mecanismos e legislação que permitem simplificar" os processos. Mas como este é apenas um elemento da equação, Avelino Oliveira admite que "os custos de construção vão continuar a subir". E explica que "os custos de matérias-primas, materiais, tecnologia, mão de obra vão continuar a aumentar" refletindo-se, inevitavelmente, no preço da habitação. Também Fernando de Almeida Santos manifestou reservas quanto ao impacto da redução do IVA, admitindo que a medida "pode servir todos os destinatários, menos o consumidor final".

A marcar o encerramento desta conferência foi entregue o Prémio Municipal de Reabilitação Urbana – REABILITA BRAGA 2026. A celebrar a sua 4.ª edição esta iniciativa, promovida pela Câmara Municipal de Braga, tem como objetivo promover e incentivar bons exemplos de reabilitação e regeneração urbana, através do reconhecimento público do Município pelo trabalho de todos os que contribuem para a salvaguarda do património edificado e revitalização da cidade. Na ocasião, o Presidente da Câmara Municipal de Braga, João Rodrigues sublinhou a importância desta distinção como um instrumento de valorização da qualidade das intervenções urbanísticas, numa fase em que o concelho continua a registar um crescimento significativo e a captar novos investimentos. Para o autarca, este dinamismo deve ser acompanhado por elevados padrões de exigência na construção e reabilitação, contribuindo para um território mais qualificado e para uma melhor qualidade de vida da população. “Não nos bastam os números. Estamos preocupados com a qualificação daquilo que se vai fazer no nosso território”, afirmou.

Na edição de 2026 deste Prémio (bienal), estiveram a concurso obras concluídas entre janeiro de 2024 e dezembro de 2025, distribuídas por duas categorias: "Obra de Restauro e de Reabilitação", para intervenções em espaço público e/ou em edifícios, localizada no território municipal, que respeite as características arquitetónicas e patrimoniais da estrutura pré-existente e que valorizam a sua história e identidade; e "Nova Edificação em ARU", para novas construções em tecido urbano consolidado e circunscrito às Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) de Braga.

A entrega dos prémios esteve a cargo da vereadora Hortense Santos. Na categoria "Obra de Restauro e de Reabilitação", o vencedor foi o novo Atelier Carvalho Araújo, na Avenida 31 de Janeiro. E na categoria "Nova Edificação em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU)", a distinção foi atribuída à Estrutura Residencial para Pessoas Idosas – São Vicente. A organização atribuiu ainda uma Menção Honrosa ao Edifício Senhora do Leite, na categoria "Obra de Restauro e de Reabilitação"; e ao Edifício Capelistas, na categoria "Nova Edificação em ARU" reconhecendo o contributo destes dois projetos para a valorização e preservação do património urbano.

Na Avenida 31 de Janeiro, em Braga, situam-se as novas instalações do atelier Carvalho Araújo. O novo espaço de trabalho resulta da reabilitação de uma casa urbana de meados do século XX, integrada numa frente edificada consolidada. O projeto preserva a imagem urbana do edifício acima da cota de soleira, concentrando a transformação abaixo desse nível, onde o desnível natural do terreno permitiu uma ampliação. Um projeto do arquiteto José Manuel Castro Carvalho Araújo, com obra a cargo da Vilaplano, e que foi premiado na categoria "Obra de Restauro e Reabilitação".

A categoria "Nova Edificação em Área de Reabilitação Urbana – ARU" foi atribuída à Estrutura Residencial para Pessoas Idosas (ERPI) S. Vicente. Localizada no centro histórico de Braga, a nova ERPI é um projeto do atelier do arquiteto Nuno Valentim. Uma intervenção que tem como ponto de partida um conjunto edificado dos séculos XIX e XX, devoluto e em avançado estado de degradação, requalificado e adaptado para a implementação de uma ERPI. Esta é uma promoção da Avambipot e com obra do Grupo ACA.