Cidades
As cidades portuguesas estão cada vez mais no radar dos investidores internacionais, que as escolhem para fazer negócios, para trabalhar, e também para viver. O investimento comercial já superou os 760 milhões de euros este ano, e somam-se as distinções na imprensa, pela atração de investimento, qualidade de vida, para trabalhar remotamente ou para expatriados.
Uma das atividades económicas mais importantes para as cidades, e também uma das mais desafiantes, o turismo mostrou esta Primavera uma forte recuperação, prometendo a retoma já para 2022. O dinamismo voltou às ruas de Lisboa e Porto, e esta é uma oportunidade renovada para planear e integrar o turismo numa dinâmica equilibrada da urbe como um todo, que envolva, verdadeiramente, todos os stakeholders, para que o dinamismo das cidades portuguesas se mantenha no futuro, para todos.
O planeamento urbano assume-se aqui central para conseguir o equilíbrio entre todas as partes que usufruem da cidade. E as principais cidades portuguesas têm hoje em curso uma série de novos grandes projetos que prometem ser estruturantes, nomeadamente Lisboa e Porto, com fortes apostas na habitação ou no espaço público. Mas também novas atrações e fluxos turísticos e novas estratégias de sustentabilidade e de promoção de investimento estão nas agendas dos municípios, e fazem hoje a diferença na hora de escolher onde investir, trabalhar ou visitar.
Inflação, subida das taxas de juro e outras consequências da guerra no Leste deverão afetar também o mercado imobiliário português, mas os fundamentos do mercado e um dinamismo que se mostra firme permitem aos especialistas traçar boas perspetivas para o investimento imobiliário.
O mundo nunca esteve tão interligado, e o início de uma nova guerra na Europa apanhou de surpresa as economias que agora recuperavam da pandemia, com efeitos colaterais por vezes pesados e ainda incertos. Apesar das “nuvens” de incerteza que pairam sobre as principais economias e sobre a Europa em particular, o setor imobiliário português traça boas perspetivas para a atividade nos próximos meses, não sem sinais de alerta.
Foi a 2 de junho que o Almoço-Conferência da Vida Imobiliária, organizado em conjunto com a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, reuniu nos Montes Claros, em Lisboa, um conjunto de players do setor para discutir “A retoma do mercado imobiliário num momento de desafios”, e para tentar perceber quais as expetativas de evolução para os próximos meses.
José Brandão de Brito, Chief Economist e Head of Research, ESG and Crypto do Millennium bcp, foi um dos oradores do evento. Focando-se no contexto económico atual, considera que o principal desafio de 2022 é «uma má estirpe de inflação» que pode «dificultar o investimento e o consumo», que já ultrapassou os 8% em Portugal, e levou a perdas de poder de compra, e a uma «súbita quebra de confiança».
A possibilidade de recessão paira no ar para as principais economias mundiais nos próximos 12 a 18 meses, mas poderá ser limitada no tempo que as anteriores, e Portugal foi das economias que mais depressa recuperou da pandemia, e tem alguns fatores atenuantes, como a almofada financeira acumulada durante a pandemia, a normalização do mercado do turismo, ou os fundos europeus disponíveis, nomeadamente através do Plano de Recuperação e Resiliência ou do Portugal 2030. «É um grande fluxo de capital a fundo perdido», que pode atenuar os receios reativos do investimento.
Depois de uma «performance espetacular nos últimos anos», no mercado imobiliário, mantém-se o «contexto favorável» no que diz respeito aos preços, já que «o pipeline não é enorme e a oferta continua limitada. A alavancagem é baixa, e não existirão vendas forçadas ou espiral de descida dos preços». Mas avisa para alguma «sobrevalorização» e para a falta de produto compatível com os rendimentos portugueses. Deixa também o alerta de que o Banco Central Europeu «injetava muita liquidez, grande parte para o imobiliário, mas a partir de julho poderá mesmo reverter esta política».
Mais otimista, Cristina Arouca, Diretora de Research & Data Intelligence da CBRE Portugal, admite o «contexto de grande incerteza» e a «grande dependência do turismo», e refere que as projeções da CBRE face ao volume de investimento de 2022 são agora «mais realistas», de cerca de 3.000 milhões de euros.
Mas traça cenários positivos, nomeadamente tendo em conta que o investimento imobiliário na Europa somou os 370.000 milhões de euros em 2021, e os 80.000 milhões de euros no primeiro trimestre deste ano, o segundo melhor de sempre.
Em Portugal, «já temos um investimento satisfatório em 2022, registamos o arranque da logística e o retorno da confiança no setor hoteleiro, e ainda há muita liquidez no mercado». Cristina Arouca avança que estão em andamento muitas operações de investimento na área da logística (com yields a descer), e também na hotelaria. Só a logística poderá vir a representar 1.000 milhões de euros investidos este ano. Ainda assim, a nova promoção logística continua a ser insuficiente para a procura que existe
Estão também “na mira” vários portfólios de habitação, os escritórios mantêm o seu interesse (com yields de 4%), e continuam a atrair uma grande procura internacional por espaços mais modernos e flexíveis, com bons níveis de ocupação a antecipar um novo recorde deste indicador.
«Cada vez aparecem mais negócios» no mercado, segundo a responsável, o que faz com que a CBRE continue a apontar para os 3.000 milhões de euros investidos em imobiliário comercial em 2022. A consultora mostra-se «especialmente positiva com os aumentos de rendas na logística, retail parks ou escritórios».
Sustentabilidade é desafio transversal
Cristina Arouca não deixou de salientar que «a sustentabilidade é um dos principais desafios, nomeadamente cumprir os objetivos europeus». 70% das empresas na Europa admitem já adotar critérios de sustentabilidade ou ESG, mas o valor passa para apenas 46% em Portugal. «Mais empresas estão preocupadas com o tema, e é preciso qualificar a nossa oferta».
Outros desafios do setor passam pela inflação e o seu possível impacto nos contratos de arrendamento, ou os custos de construção, numa altura em que as subidas são acentuadas, há pouco produto no mercado, e «o adiamento do início da fase de construção vai resultar numa menor rentabilidade». Deixa também a nota de que serão necessárias novas fontes de financiamento para fazer face ao novo contexto económico.
Participando na mesa redonda de debate da sobremesa, Fernando Ferreira, Chief Investment Officer da Square Asset Management, afirmou o otimismo da empresa, mas «com todas as cautelas», convencido de que «Portugal mantém o seu valor intrínseco, e é procurado por muitas entidades». E avança mesmo que as ofertas sobre os processos que estão no mercado já ultrapassaram mais de 10.000 milhões de euros este ano. «Mais oferta tivéssemos», e maior seria o volume investido.
Uma das componentes que vê com esta cautela é o preço do imobiliário, e também a crescente importância dos critérios ESG, que «ainda não é acompanhada pelas rendas». Seja como for, a Square assume-se «exposta a todos os setores», nomeadamente retalho ou logística.
“Tempo de vender”, e de acelerar licenciamentos
Pedro Silveira, Presidente do Grupo SIL, acredita que o imobiliário continuará a ser um bom refúgio para a inflação, e que «é tempo de vender», numa altura em que o imobiliário atravessa um “boom” na venda de habitação, setor como qual afirma ter melhores perspetivas para os tempos que se avizinham.
Especifica que «há também boas oportunidades ao nível da sustentabilidade nos escritórios, mas o pipeline de novos apartamentos pensados até 2024 praticamente duplica a procura face a 2019, é uma vaga forte, e penso que é um mercado mais robusto». Admite, no entanto, que «temos razões para estar preocupados» com a conjuntura global.
Considera que o maior problema de um promotor imobiliário nos dias que correm «é o Estado, nomeadamente as Câmaras, que não conseguem cumprir os prazos previstos na lei, e o nível de impostos».
