Habitação é o setor estrela de 2026, mas ajustes são inevitáveis

Esta foi a principal mensagem deixada no encontro promovido pela Vida Imobiliária com o apoio da Morais Leitão, Dils e Victória Seguros, que a 21 de janeiro reuniu em Lisboa um grupo de quase meia centena de líderes do setor, representantes das mais variadas esferas do imobiliário, para uma reflexão conjunta sobre as suas “Perspetivas para 2026”.

“Incerteza”, “instabilidade” e “desafios” foram as palavras mais vezes indicadas pelos profissionais presentes para definir o sentimento dominante neste início de ano. Ainda assim, para outros, “resiliência”, “flexibilidade” e “oportunidade” são as palavras eleitas, enquanto alguns consideram que 2026 se afigurará como um ano de “afirmação” e de “consolidação”.

Este sentimento, partilhado pelos líderes do setor imobiliário, vai de encontro ao cenário macroeconómico ali retratado por João Duque, economista e professor catedrático do ISEG, que identifica o presidente dos Estados Unidos da América como a principal causa de perturbação global. “O maior fator de instabilidade atual é o sr. Donald Trump que, como sabemos, é uma fonte inesgotável de perturbações imprevistas na economia e na sociedade. Se não houvesse essa variável aleatória, mas com profundo impacto na gestão de expetativas e ações, do ponto de vista económico este seria um ano muito interessante quer a nível global quer para Portugal, pois a maior parte das projeções indicam expetativas bastante positivas”, afirmou.

Segundo o especialista, tudo indica que em 2026 economia portuguesa continuará a crescer a um ritmo consistente e acima da média da União Europeia, as taxas de juro não andarão muito longe dos 2% no curto prazo e rondarão os 3,5%- 4% no longo prazo e, aparentemente, a inflação estará finalmente estabilizada. Ou seja, “se não fosse a imprevisibilidade das ações de Donald Trump, na generalidade o ano correria muito bem do ponto de vista económico para o nosso país, embora sem se esperar um crescimento muito acentuado”, conclui.

De facto, a nova ordem mundial é apontada como o principal fator externo de preocupação pelos profissionais presentes, atentos aos riscos específicos que aporta para o setor, nomeadamente o impacto nas estratégias de investimento internacional. Ainda assim, as expetativas setoriais para 2026 são claramente positivas, com 84% dos participantes no inquérito de sentimento de mercado levado a cabo pela Vida Imobiliária a declarar otimismo, antevendo um 2026 melhor para a sua atividade relativamente ao ano anterior, contra apenas 4% de respostas negativas, enquanto 14% dos respondentes perspetiva um ano idêntico para o seu negócio. Um resultado que evidencia, aliás, uma manutenção das expetativas de mercado face ao observado há um ano, na edição anterior do barómetro.

Focando no setor imobiliário, o impacto do pacote de medidas aprovadas na habitação em Portugal é a grande inquietação partilhada pela maioria dos profissionais, que identificam a descida do IVA na construção, a renda acessível, o SIMPLEX nos licenciamentos e a industrialização como os principais temas a condicionar a evolução do mercado português em 2026.

Quando ao comportamento daquele que é o setor estrela do imobiliário português, “a principal nota de 2025 foi a de uma subida intensa dos preços da habitação, na ordem dos 24%, embora tenha sido um ano intermitente no ritmo de vendas que, ainda assim, cresceram 9% em número face a 2024”, resumiu o diretor da Confidencial Imobiliário (Ci), Ricardo Guimarães. Os dados apurados pela Ci evidenciam que “o mercado residencial atingiu a sua capacidade física de transacionar, pois a procura esbarra com a falta de oferta. E isto vai continuar em 2026, pelo que o que podemos esperar para o futuro é uma continuação do percurso de crescimento dos preços”, antevê o especialista.

Além disso, continua, mostram também “um fosso crescente entre as obras que são anunciadas e aquelas que são efetivamente concretizadas”, sendo que “há um padrão geográfico que mostra que são os mercados mais caros que convergem mais o projeto em obra comparativamente aos mais baratos”. Ou seja, “há muito apetite por novos projetos residenciais, mas o mercado está ‘flat’ naquilo que é a entrega de casas”, afirmou, frisando que do total de pedidos de pré-certificados energéticos, apenas dois terços convergem em casas licenciadas e apenas um terço resultou em unidades concluídas.

O desencontro entre a oferta disponível e a procura persiste como um dos maiores desafios estruturais ao setor, mas há outras mudanças em curso que merecem ser olhadas. Uma delas é o facto de o motor de valorização dos preços ter deixado de estar no centro de Lisboa e nos mercados mais caros, outra é o facto de haver “uma maior propensão do mercado para trabalhar com crédito à habitação”. Segundo Ricardo Guimarães, entre 2017 e 2021 o peso do crédito à habitação no mercado de compra e venda era de 48%, com este indicador a subir para 52% em 2024 e para 56% em 2025, numa tendência que deverá continuar a fortalecer-se este ano, “ainda que longe de atingir o patamar dos 80% que vigorava no pré-crise financeira”.

Neste cenário, e dando conta de “um abrandamento no número de transações e na procura internacional, sobretudo de norte-americanos”, 2026 deverá ser também um ano de ajustes para o mercado residencial, defende Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal. Assumindo-se entre os mais pessimistas da sala, o responsável explicou que “claramente, não há um problema de procura; contudo os preços das casas estão a evoluir a um ritmo muito mais rápido que o do rendimento das famílias. E, mesmo havendo mais recurso a crédito, 2026 terá de ser um ano de ajuste” neste mercado que, estima, deverá transacionar um nível próximo de 160.000 casas.

Nos segmentos mais altos, esse ajuste parece já estar a começar a tomar forma. No caso da Dils, “em 2025, o número de vendas em empreendimentos novos aumentou 35% face a 2024. Mas, estamos a assistir a uma estabilização daquilo que são os valores de venda”, adiantou a Head of Residential, Patrícia Barão, que é também presidente da APEMIP. Já na JLL, “em 2025 o ticket médio das transações baixou, apesar de o número de vendas ter aumentado”, confirmou o CEO, Carlos Cardoso, convicto que “2026 será um ano de melhorias”.

“Esta variação no público que está a comprar casa em Portugal é muito relevante também para o turismo, porque impacta diretamente no turismo interno que é um motor fundamental da atividade, pois só pára por dois motivos: guerra ou pandemia. E este tem crescido a um ritmo superior nos últimos anos, porque é alimentado não só por portugueses, mas também pelos residentes estrangeiros no nosso país”, observou ainda a Vice-Presidente da Associação da Hotelaria de Portugal (AHP), Cristina Siza Vieira.

Acompanhando estes movimentos, os promotores também estão a reorientar estratégias de investimento. Na Habitat Invest, por exemplo, “estamos a olhar cada vez mais para as periferias, essencialmente para projetos de maior escala, menos premium e mais voltados para as classes média e média-alta”, resumiu o administrador, Duarte Soares Franco. Na sua leitura, “a descida do IVA na construção para 6% será um adicional para que os promotores se possam aproximar mais desta tipologia de projetos e nichos”, o que até aqui era mais difícil, devido à subida dos custos, quer os de construção quer os de contexto.

Já no caso da Vogue Homes, voltada para o segmento mais alto de mercado, “a estratégia é exatamente a oposta”, afirmou o CEO, Joaquim Lico. “Estamos a olhar cada vez menos para o mercado português e a comprar menos” terrenos, admitiu, apontando a incerteza dos custos de desenvolvimento como um dos maiores desafios que se colocam a quem hoje quer investir neste setor.

Uma perceção partilhada por Claúdia Beirão Lopes, diretora de Arquitetura & Planeamento Urbano da Reify, para quem “pior que os custos de construção são os custos adicionais”, muitas das vezes devido a imposições regulatórias. Um bom exemplo diz, é o facto de existirem terrenos na cidade “que, embora não estejam classificados como contaminados, na prática, devido a imposições regulatórias, têm de ser descontaminados. E isso é algo que faz disparar os custos do projeto em flecha, muitas vezes inviabilizando-o devido, precisamente, à incerteza dos custos associados”, apontou.

Miguel Saraiva, sócio e arquiteto da Saraiva+Associados, considera que o atual momento exige também um esforço adicional aos arquitetos que, face a todas as alterações jurídicas em curso, “terão uma necessidade enorme de se reajustar ao mercado”. Além das mudanças aportados com o novo Código da Construção, segundo o qual “não é seguro que o arquiteto licenciador tenha de ser o mesmo a terminar o interiorismo dos projetos”; a classe profissional “está mais alarmada com o novo Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU), que permite que o empreiteiro possa submeter um projeto através de Comunicação Prévia e com um prazo mais curto, o que, em termos práticos, faz com que o arquiteto seja mais facilmente confrontado com o seu erro, que se torna mais evidente”.

No rescaldo de um ano em que o volume transacionado cresceu 18%, para um total de 2.720 milhões de euros em 91 operações, o bom momento que se vive no investimento imobiliário comercial também esteve em destaque neste debate. De acordo com os resultados da Iberian Property, apresentados em primeira mão pelo diretor, Alexandre Lima, Lisboa e Porto captaram dois terços do capital transacionado (34% Lisboa e 32% para o Porto) em Portugal em 2025, sendo que o retalho foi a classe de ativos líder em termos de volume investido (31%), seguido dos escritórios (23%) e dos hotéis (19%).

“Hoje, na maioria dos fóruns imobiliários não se fale de outra coisa senão de habitação, o que é bom e mostra que este o setor entrou definitivamente no mapa dos investidores. Contudo, temos várias outras realidades de investimento que continuam muito interessantes”, afirmou Pedro Seabra, senior partner da Explorer Refundos. “Embora os investidores institucionais não estejam assim muito virados para investir em Portugal neste momento, pois existem boas oportunidades noutros mercados europeus mais core cujo comportamento está neste momento mais deprimido do que os do sul da Europa. Em contrapartida, hoje estamos a lidar com outras realidades de investidores que antes não existiam ou não estavam presentes no nosso país, nomeadamente capital privado oriundo da América do Sul que está a canalizar grandes volumes para a Península Ibérica”, o que é bastante positivo, considera.

Além disso, o imobiliário comercial continua a ser encarado pelos pequenos aforradores portugueses como uma das classes mais seguras e atrativas para investir, como notou o CEO da Square AM, Pedro Coelho. “As taxas de poupança estão em níveis elevados e isso é bom para as subscrições dos nossos fundos abertos, que têm vindo a aumentar substancialmente; devolvendo retornos superiores a 6% em 2025” rematou.