A possibilidade de arrendar um espaço de trabalho com todas as condições e serviços incluídos, com flexibilidade de aumentar ou reduzir a área conforme as necessidades e a custos mais reduzidos, está a convencer várias empresas, em detrimento do escritório tradicional. Não só organizações mais pequenas, mas também players internacionais, que assim podem abrir uma nova localização com mais conforto e segurança, antes de assumir compromissos maiores.
Carolina Villax, Head of Tenant Representation da JLL, testemunha que “recebemos muitos contatos de empresas que estão à procura de escritórios flexíveis, e atualmente já temos os registos do take up destes espaços. Reunimos e partilhamos os dados dos negócios com todas as consultoras, e assim podemos ter este relatório do mercado”.
Esta procura tem sido particularmente impulsionada pela incerteza económica. Os escritórios flexíveis permitem usufruir de uma solução chave-na-mão, pronta a entrar, com contratos mais curtos, áreas mais pequenas, evitando investimentos de grande envergadura por parte das empresas que se relocalizam.
Por outro lado, num mercado muito focado no serviço, esta é uma vantagem dos espaços colaborativos. “Toda a gente quer poupar tempo e garantir a conveniência. As empresas preferem esses serviços, já incluídos nos espaços, em vez de contratar externos. As empresas que escolhem este tipo de escritórios podem focar-se unicamente no seu negócio e nas suas equipas, porque sabem que o operador flex vai tratar do resto, serviços de receção, café, salas de reuniões, limpeza, etc”, explica Carolina Villax.
Por outro lado, os escritórios flexíveis são uma boa solução para acolher empresas internacionais, que aqui têm opções para aumentar e ajustar a área e o número de postos de trabalho confirme as suas necessidades. Além disso, permitem maior poupança de custos. 40% dos espaços flexíveis são atualmente ocupados por empresas tecnológicas.
Segundo a JLL, os players já presentes no mercado estão a aumentar a sua oferta, criando soluções mais espaçosas para grandes empresas. Mas também há novos intervenientes a chegar ao mercado, nacionais e internacionais. Em Lisboa, destaque para a Inscale, Maleo, Wework, We Think Community, Avila Spaces, Regus, Idea Spaces ou Monday, entre outros. No Porto, ganham relevo a Maleo, Regus, LACS ou DeHouse.
Atualmente, no mercado de Lisboa, a ocupação média dos escritórios flexíveis ronda os 90% no centro, Zonas 1 e 2 (as mais procuradas). Carolina Villax aponta que “isto também nos diz que não há espaço suficiente para acomodar toda a procura nestas zonas, que às vezes necessita de 30 ou 40 postos de trabalho. Só na JLL registamos uma procura por cerca de 400 working stations. Claro que muitas empresas acabam por ir para outras zonas da cidade, como o Parque das Nações”.
No primeiro semestre deste ano, o take up na cidade foi de 452 postos de trabalho. E a JLL prevê que se superem os 1.415 registados no total do ano passado. Existem hoje cerca de 146.000 metros quadrados de escritórios flexíveis em Lisboa, 20% dos quais criados nos últimos 3 anos. Representam apenas 3% do stock total de escritórios da cidade. Aqui, o preço médio por secretária/posto de trabalho ronda os 400 a 800 euros.
No Porto, a ocupação média dos espaços de escritórios flexíveis ronda os 55%, existindo 31.000 metros quadrados em stock, 1% do total da área de escritórios disponíveis na cidade. Até junho, o take up de postos de trabalho foi de 301, e a JLL regista uma procura ativa de 150 postos de trabalho. O preço médio por secretária é de 200 a 300 euros no Porto.
Zonas periféricas são uma oportunidade de mercado
Localizações centrais da cidade são mais valorizadas, mas não são, de todo, a única opção. Os especialistas confirmam que as zonas periféricas estão a ser cada vez mais procuradas.
Jorge Valdeira, Country Manager Portugal da IWG, detentora da marca Regus, atesta que a procura por escritórios mais próximos da residência “é uma grande tendência, que já se vinha sentindo, mas que aumentou com a pandemia. Nós procuramos responder a quem procura espaços fora do centro da cidade, nomeadamente soluções para que seja possível trabalhar mais perto de casa”. Inclusive, está convicto de que “esta é uma grande oportunidade de mercado”.
Ter o escritório mais perto de casa é algo que se encaixa no conceito de “cidade dos 15 minutos”, hoje muito em voga, e segundo o qual é possível fazer neste espaço de tempo qualquer deslocação para os principais serviços do dia-a-dia, recorrendo apenas a caminhada ou mobilidade suave. “As pessoas querem fazer tudo o que precisam sem passar demasiado tempo no trânsito, é mais barato, mais sustentável, e permite maior equilíbrio entre a vida privada e a vida profissional”.
É certo que os números mostram taxas de ocupação dos escritórios mais altas nos centros das cidades do que noutras localizações, mas Jorge Valdeira considera que isso é “natural, porque as outras localizações são novas ainda. Este é um setor maduro, e quando o mercado amadurece, segmenta-se”. Exemplifica que “também os centros industriais e logísticos precisam de soluções de espaços flexíveis, que têm de ter preços necessariamente mais baixos do que nas cidades”.
Os operadores presentes na mesa-redonda de debate deste encontro da JLL mostraram-se disponíveis para, eventualmente, abrir novas localizações de escritórios flexíveis tanto nos centros como nas periferias.
Seja em que localização for, a principal vantagem dos escritórios flexíveis é mesmo essa flexibilidade. A disponibilidade de espaço permite que os inquilinos aumentem ou reduzam a área ocupada sem necessidade de abandonar o edifício, e isso é uma mais-valia para senhorios e inquilinos.
O futuro é promissor
O relatório conclui, assim, que os espaços de escritórios flexíveis estão a colocar Portugal no mapa, atraindo, principalmente, empresas tecnológicas, que valorizam o trabalho híbrido, a redução do espaço ocupado, flexibilidade e potencial de expansão. O futuro é promissor para o mercado, aguardando-se a expansão dos players atuais e a chegada de novas empresas, especialmente me Lisboa. Haverá uma ênfase crescente na sustentabilidade, na redução de custos e na otimização e flexibilização das operações, com uma crescente procura por áreas maiores.
Maior procura por flexibilidade também em Espanha
Também em Espanha este mercado está em crescimento. Atualmente, a ocupação média dos escritórios flexíveis em Madrid ronda os 79%, 92% no caso do distrito financeiro da cidade. Existe uma oferta de 290.479 metros quadrados de flex offices em Madrid, 1,8% do mercado de escritórios da cidade, e só no ano passado foram colocados 7.540 metros quadrados.
Em Barcelona, a taxa de ocupação média dos escritórios flexíveis é de 76%, 85% no caso do centro da cidade. O stock total de espaços flexíveis ronda os 272.169 metros quadrados, 3,2% do total, e em 2024 foram colocados 8.950 metros quadrados, mais do que na capital.
Em todo o país, as transações de workstations aumentaram 55% em 2024, face ao ano anterior. 12% do espaço é gerido profissionalmente.
Com base no histórico e nas exigências atuais dos ocupantes, a JLL calcula que o stock de flex offices aumente 8% em Espanha até 2030.