Falta de stock é o maior obstáculo ao crescimento da logística

Habitualmente olhado com algum desinteresse pelos investidores, o mercado logístico ganhou um novo protagonismo com a pandemia, uma dinâmica interessante e que se perspetiva que continue e até acelere para novos valores, não só de volume de investimento, mas também de renda. Contudo, o crescimento do mercado debate-se com algumas dificuldades, em que a maior é a falta de stock.

As conclusões resultam do mais recente Pequeno-Almoço Debate da Vida Imobiliária, realizado no dia 11 de outubro, sob o mote “A oportunidade da industrialização e as novas tendências da logística”, coorganizado pela Vida Imobiliária e pela Gaiurb, em Vila Nova de Gaia, e que reuniu Município, promotores e investidores imobiliários.

Atento aos vários setores do mercado imobiliário, Pedro Coelho, Vice-Presidente da Square Asset Management, contou que a logística sempre fez parte das opções de investimento do fundo imobiliário. «Nós temos 25 mil participantes [no fundo] que não querem saber onde vamos investir, querem saber da rentabilidade.». E «na ótica do investimento, um bom contrato de arrendamento e com um bom inquilino é tão bom num edifício de escritórios como num edifício de logística».

O que colocou o mercado da logística na posição de “patinho feio” do imobiliário foi a falta de oportunidades. Isso mesmo sublinhou André Machado, Senior Asset Manager da Logicor, que deu conta de que «durante muitos anos o mercado não esteve onde os meus investidores queriam». Algo que mudou muito recentemente, «em 2020, a pandemia deu uma grande força ao setor da logística», acrescentou.

Impulsionado não só pelo aumento das compras online, mas também pela necessidade de as empresas aumentarem os seus stocks, de forma a poderem cumprir o normal funcionamento da sua cadeia de distribuição, «a pandemia veio acelerar a logística», comentou Leonardo Peres, Managing Director, M7 Real Estate Portugal. «Na M7 a pandemia veio acelerar em cerca de cinco anos o planeamento das operações». E a expectativa é de crescimento contínuo, alavancado pelo e-commerce que em Portugal tem ainda um grande potencial de crescimento.

Têm aberto novos e maiores blocos logísticos e cada vez mais empresas internacionais escolhem Portugal para relocalizar as suas estruturas logísticas com funções globais. Uma dinâmica positiva e que «só não tem crescido mais porque não há produto», afirmou João Leite Castro, sócio da Predibisa.

«Não há oferta porque não há produto novo, produtos criados de raiz», acrescentou Miguel Garcia, General Manager da Garcia, Garcia. «Precisamos de áreas com alguma versatilidade e de desenvolver parcerias com as autarquias para poder encurtar lead-times. De outra forma não há produto».

Presente na ocasião, Rui Ávila, Administrador do Grupo Ferreira, reconheceu que «os fundamentais estão todos lá», mas continua a falhar a rentabilidade. «A renda média está em 3,5 euros. Essa renda aguenta a construção, tudo o resto fica em prejuízo. São necessários pelo menos 4,5 euros.».

Se há procura e não há oferta, “o que falta para fechar o excel?” Falta localização e por isso a Grande Lisboa e o Grande Porto vão continuar a ter uma procura crescente entre os investidores.

«E o excel vai custar a fechar cada vez mais, com os custos de construção a aumentar», alertou Filipe Santos, Chief Business Development Officer do Castro Group, sublinhado que «aqui a agilidade de licenciamento e os incentivos podem ser decisivos».

«Na hora de investir valem os números, mas há também um denominador importante que é a confiança», começou por referir António Miguel Castro, Presidente do Conselho de Administração da Gaiurb.

O responsável municipal acredita no potencial do território, o terceiro maior município do país, com uma rede de infraestruturas e uma abertura ao investimento que abrem «boas perspetivas» ao município. «Estamos a expandir a linha do Metro, somos atravessados pelo comboio e o TGV terá uma paragem em Santo Ovídio, ficaremos a 12 minutos do aeroporto».

Na sua opinião, «independente das dificuldades económica e financeiras e até das dificuldades do próprio território, a qualidade das infraestruturas e a abertura ao investimento do Município vão reforçar a sua posição. Estamos a reconfigurar a cidade que viveu na sombra do Porto. E há boas perspetivas.».

O Pequeno-Almoço Debate da Vida Imobiliária “A oportunidade da industrialização e as novas tendências da logística” teve como anfitrião António Miguel Castro, Presidente do Conselho de Administração da Gaiurb; e moderação de António Gil Machado, Diretor da Vida Imobiliária. Participaram neste debate Leonardo Peres, Managing Director, M7 Real Estate Portugal; André Machado, Senior Asset Manager da Logicor; Pedro Coelho, Vice-presidente da Square Asset Management; Rui Ávila, Administrador do Grupo Ferreira; Miguel Moreira, Diretor Geral da dst Real Estate; Miguel Garcia, General Manager da Garcia, Garcia; João Leite Castro, sócio da Predibisa; e Filipe Santos, Chief Business Development Officer do Castro Group.