Eduardo Abreu, Partner Neoturis
2013-06-12
Um novo ano de resistência
No sector da hotelaria e do imobiliário turístico, e direcionando a análise a partir da perspetiva imobiliária, o ano de 2013 deverá ter subjacente e ser condicionado por quatro realidades. Na vertente hoteleira, será expectável a manutenção de uma política generalizada de preços médios por quarto reduzidos, por via da pressão da procura sobre uma oferta ainda crescente. Este facto será, provavelmente, mais sentido em hotelaria localizada em ambiente resort (Algarve e Madeira) do que em ambiente urbano, como Lisboa ou Porto. Pode antecipar-se, por isso, uma descida do valor de transação de imóveis – raras nos últimos anos – ou, pelo menos, uma maior aproximação (em baixa) do asking price dos atuais proprietários ao valor que os investidores estão preparados para pagar por um ativo imobiliário para uso hoteleiro. Também aqui importa dividir o mercado em localizações centrais (ex. eixo Av. Liberdade / Baixa / Chiado) de outras mais periféricas e com menor grau de atratividade para investidores internacionais que, apesar de tudo, procuram a cidade de Lisboa para operações até aos € 10 M – € 15 M; assim como de ativos localizados em primeira linha de mar e/ou em empreendimentos de reconhecida visibilidade/histórico e qualidade face aos outros. Na vertente de Turismo Residencial, na sequência de 2012, o ano de 2013 será de progressivo, embora lento, aumento do interesse por particulares de ativos em Portugal. Simplificando a análise, uma redução de preços na ordem dos 20% a 30% face ao praticado em 2007 em imóveis até € 500.000 e de 10% a 20% em imóveis com valor superior a € 1.000.000 deverá ser o ponto a partir do qual se reiniciem vendas no sector. Não obstante, o processo de comercialização é inevitavelmente mais demorado e com maior exigência dos potenciais compradores ao nível da informação sobre o promotor/empreendimento e das políticas futuras de manutenção e operação do resort. Não se espera, por outro lado, a entrada de investidores institucionais na aquisição de empreendimentos e/ou lotes para desenvolvimento de grande dimensão, uma vez que estão na expectativa de uma clarificação da situação económico-financeira global e especificamente de Portugal. A exceção poderá passar por operações fortemente descontadas face a valores de investimento já efetuados ou avaliações e créditos existentes, com decorrente necessidade de assunção de importantes percas para promotores e instituições financeiras. Os veículos criados com o objetivo de adquirir créditos e/ou participações em ativos de vocação turística terão um papel importante ao longo de 2013. Por um lado, importa seguir a estratégia relacionada com a abertura e/ou reposicionamento de unidades hoteleiras (qual a tipologia de produto, nível de preços praticados, modelos de gestão assumidos, entre outros); por outro, perceber o equilíbrio existente entre a “necessidade” de vender imóveis a valores descontados vs. a capacidade de não descer o preço na expectativa de alguma retoma do mercado mais sólida em 2014. O comportamento das instituições financeiras, por um lado, na política de colocação em mercado de imóveis a preços fortemente descontados que concorrem com os promotores privados, com a vantagem de permitirem um mais fácil acesso a crédito. Por outro, a capacidade de financiamento a promotores para projetos inacabados ou com operações (ainda) deficitárias até o mercado responder ao nível da procura. Em suma, a palavra resistência será porventura a que melhor caracterizará o ano de 2013. Resistência por parte de “vendedores” à descida de preços, na expectativa de uma clarificação da situação económico-financeira que atenue as percas potenciais e resistência por parte dos “compradores” em concluir estudos antes dessa mesma clarificação. Eduardo Abreu Partner Neoturis
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