O mercado imobiliário nacional português destacou-se, ao longo de 2022, nas vertentes de investimento e de ocupação nos segmentos residenciais e comerciais. Para o ano de 2023, a conjuntura económica deverá arrefecer o investimento imobiliário, que deverá rondar os 2.500 milhões de euros este ano.
Estas são algumas das considerações do “Guia de Investimento para SOCIMIs e SIGIs”, desenvolvido pela Prime Yield, parte da Gloval, no qual traça um balanço do desempenho dos mercados imobiliários português e espanhol em 2022. No âmbito do mercado imobiliário, o estudo analisa o desempenho das cidades de Lisboa e Porto, Madrid e Barcelona, nos vários segmentos.
3.000 milhões de euros transacionados em 2022
Em 2022, o investimento em imobiliário comercial atingiu 3.000 milhões de euros transacionados, mais 36% do que em 2021. Os ativos de escritórios (quota de 33% no montante investido) e os hotéis (30%) foram os destaques de 2022, assim como o retalho (20% do total).
A Prime Yield estima que, em 2022, o volume de fogos vendidos no país esteve alinhado com o ano anterior, que ficou em 166.000 unidades. Nos escritórios, a ocupação teve um bom ano no Porto, com cerca de 57.000 metros quadrados ocupados, e rompeu barreiras em Lisboa, onde o take-up anual ascendeu a mais de 270.000 metros quadrados.
«O facto de continuar a existir crescimento no investimento e de se atingirem níveis recorde nas vendas de habitação e na ocupação de escritórios já num contexto de agravamento das condições macroeconómicas é bem demonstrativo da resiliência deste mercado e da sua atratividade internacional», salienta Nelson Rêgo, CEO da Prime Yield.
Volume de transações poderá reduzir 17% face a 2022
A Prime Yield antevê um arrefecimento da atividade imobiliária em 2023, por via de uma nova deterioração no contexto económico este ano. O estudo estima um volume de transações na ordem dos €2.500 milhões, montante em linha com a média anual desde 2015.
A concretizar-se, tal volume apresenta uma redução de 17% face a 2022, quando foram transacionados €3.000 milhões, e de -29% face a 2018, o melhor ano de que há registo, quando o investimento neste tipo de imobiliário em Portugal ascendeu a €3.500 milhões.
A Prime Yield considera que é «inevitável» que a atividade de investimento imobiliário comercial abrande no contexto do contínuo aumento das taxas de juro. Este é, de facto, um fator que incrementa o custo do financiamento e que terá impacto no valor dos imóveis.
De acordo com o estudo, é «natural» que haja uma contração do mercado, após cerca de cinco anos com volumes anuais próximos na ordem dos 3.000 milhões de euros. De recordar que estamos num contexto onde há escassez de produto prime para aquisição em segmentos como os escritórios ou a logística, especialmente, indica a empresa em comunicado. Assim, antecipa-se que as prime yields continuem a subir em 2023, reflexo da exigência dos investidores em aumentar a taxa de retorno dos seus investimentos na atual conjuntura.
Para Nelson Rêgo «este [aumento das yields] é um fator determinante para que a atividade não prossiga com a trajetória de aceleração dos últimos anos. É expetável, assim, uma cautela acrescida dos investidores, ainda para mais numa conjuntura que é supranacional e afeta toda a Europa».
Assim sendo, o responsável argumenta que «não era de esperar que o imobiliário saísse incólume da turbulência económica, até porque a reta final de 2022 já deu sinais do impacto da conjuntura na atividade de investimento, de ocupação e de venda de habitação, com níveis, em geral, mais baixos do que no arranque do ano, quando este trimestre é habitualmente o período mais forte do ano».
O CEO da Prime Yield adianta ainda que «temos de ver a quebra na atividade projetada para 2023 em comparação com anos excecionais, o que mais cedo ou mais tarde acabaria por resultar num abrandamento. Isto para dizer que um volume de investimento na ordem dos €2.500 milhões continua a ser um reflexo de um mercado saudável, com bons fundamentais e que gera interesse dos investidores. Existe muita procura, mesmo que esta possa ser mais contida, e o mercado tem uma generalizada falta de oferta quer de produto para investimento quer para ocupação, o que vai continuar a sustentar os preços e as rendas mesmo no cenário de perda de poder de compra das famílias e da maior cautela dos investidores».