Ana Tavares
2017-04-12
Retorno do imobiliário português deverá manter-se nos dois dígitos
O retorno total do imobiliário em Portugal deverá manter-se nos 2 dígitos em 2017, em torno dos 10%, calculam os especialistas, uma ligeira descida dos 12,2% devolvidos em 2016, segundo o mais recente índice IPD Portugal Annual Property Index.

Pelo menos é esta a opinião de especialistas como Alexandre Fernandes, diretor de Asset Management da Sonae Sierra, para quem «o imobiliário está de parabéns, é cada vez mais escolhido como classe de ativos para investimento». Mas considera que «estas rentabilidades são excecionais, não vamos continuar a ter estes níveis, o retorno direto vai baixar para níveis mais sustentáveis». No entanto, «vão haver claramente várias oportunidades na sequência desta onde de capital que invadiu os mercados». Acredita que no próximo ano este índice poderá rondar os 10%.

Este responsável falava numa mesa redonda de debate moderada por Francisco Horta e Costa, diretor geral da CBRE, que decorreu durante a apresentação oficial do índice esta 4ª feira, no Altis Grand Hotel, na qual também esteve presente Nuno Ravara, Managing Director da Finsolutia. Este responsável acredita que «devemos ser moderadamente otimistas, porque a principal componente de crescimento é a valorização dos ativos, sendo Portugal um mercado muito pequeno, num ambiente com taxas de juro muito baixas e muita liquidez disponível», a par de «um crescimento económico muito ténue». Por isso, «se estivermos com o índice à volta dos 10% estaremos muito satisfeitos».

Já Pedro Coelho, Managing Director da Square AM, lembra que «é importante descodificar o conteúdo do índice. O comportamento do setor do comércio representa muito e, na prática, se verificarmos, praticamente não houve construção nova nos últimos anos, e isso vai começar a partir de agora». Acredita que, daqui por um ano, «vamos ter uma diminuição» do índice, pois «é difícil ter um comportamento tão pujante. Diria 10,1%».

«Foi um ano extremamente positivo»…

O ano foi «extremamente positivo» para o investimento imobiliário em Portugal, sustenta Luís Francisco, vice presidente MSCI Iberia, que apresentou os resultados do índice nesta ocasião. A performance total devolvida foi de 12,2%, sendo que a carteira média do índice IPD Portugal é formada 69% por retalho, nomeadamente centros comerciais, que representam mais de 50%, e escritórios. Considera que «Portugal tem um comportamento relativamente estável em termos de volatilidade, defende-se mais nesse ponto concreto. E tem vindo a crescer ao longo dos últimos 3 anos, posiciona-se como um dos mercados com melhor retorno total em 2016», sendo um dos poucos mercados que subiram a sua rentabilidade entre os analisados no último ano. 

No geral, o índice representa uma boa performance, mas esta é distinta consoante os vários setores. Se é verdade que o retalho é o melhor setor em termos de performance, também é «o setor com maior grau de volatilidade ao longo da série, porque acompanha de perto as movimentações da economia». Luís Francisco destaca também o bom comportamento do segmento “Saúde”, do turismo, e do mercado de escritórios nas zonas prime de Lisboa, cuja performance difere muito dos escritórios fora da cidade, que têm ainda retornos negativos. Assim como o mercado industrial e logística, que apesar de menos negativo que em 2015, continua com retornos abaixo de 0.

A 15 anos, a rentabilidade média de 7,1% do imobiliário ultrapassa a do mercado de ações ou de obrigações, sendo, por isso, «interessante e robusto» a nível de performance comparando com as demais classes de investimento. No entanto, «tem um nível de volatilidade maior», salienta.

…Mas economia continua frágil

O professor João Duque, docente no ISEG, participou também nesta apresentação, onde fez um contexto económico do país, e durante a qual destacou, enquanto um dos fatores da «desconfiança» no mercado as diferenças entre as taxas das obrigações portuguesas e alemãs, que variam entre 3,8% e 0,2%, o que «cria uma dificuldade de concorrência no mercado do investimento muito grande entre as empresas sediadas em Portugal ou no centro da Europa, porque se financiam de forma diferente», e é mais difícil fazê-lo em Portugal.

Atualmente, «temos uma dívida externa e pública colossal para a nossa capacidade», e «não é com o consumo interno que vamos conseguir» recuperar desta situação, acredita. Com um crescimento económico «débil, um sistema bancário frágil» ou um «esforço fiscal muito elevado», considera que «devem fazer-se pactos sérios entre os partidos políticos para percebermos o que aí vem», pois «Portugal precisa dramaticamente de investimento» e «o imobiliário é uma excelente saída para Portugal». 

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