Ana Tavares
2016-11-29
Registo de AL nas plataformas é 40% superior aos registos do RNAL
O número de registos de alojamento local nas plataformas digitais (como o Airbnb ou a Home Away), é aproximadamente 40% superior ao número de registos oficiais no Registo Nacional de Alojamento Local, nota um estudo agora apresentado pela Universidade Nova, encomendado pela AHP.

Estes números constam do relatório “Alojamento Local em Portugal – Qual o Fenómeno?”, elaborado pela Nova SBE e pela Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa. Segundo o mesmo, só o Airbnb tem um total de 44.808 registos, por oposição aos 31.330 do RNAL.

As regiões do país com mais alojamentos deste tipo são, sem surpresa, Lisboa, Porto e Algarve, sendo que, em algumas freguesias, o rácio entre alojamento local e habitação é muito mais elevado do que o geral. Por exemplo, na freguesia de Santa Maria Maior, 22% dos imóveis estão registados no Airbnb (mais do que os 15,1% registados no RNAL). Na Misericórdia esta percentagem é de 18,5%, e em Santo António (Lisboa), União de Freguesias Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, no Porto, a percentagem é de 11,1%.

Este estudo procurou também perceber quantos operadores são individuais e quantos são empresas, que alugam mais do que 1 propriedade. 81,2% são efetivamente casos de 1 único aluguer, e 19% tem mais de 1 propriedade arrendada no alojamento local.

Consequência do aumento significativo deste mercado, o imobiliário ficou mais caro. Nas zonas com mais alojamento local em Lisboa, a diferença entre a evolução de preços esperada sem a entrada em vigor da nova legislação do AL em 2014 e com a entrada do diploma é de 600 a 650 euros por metro quadrado, sendo que as rendas aumentaram cerca de 1,5 euros/m²/mês com este efeito.

Alguns regimes jurídicos são incompatíveis

Este estudo contempla também uma análise jurídica deste regime, e a sua (in)compatibilidade com as leis em vigor, e conclui que existem algumas situações de rutura, nomeadamente com o regime jurídico da propriedade horizontal.

Por exemplo, as questões das despesas de condomínio, que devem ser proporcionais ao uso e desgaste do imóvel e, no caso de um prédio com unidades de alojamento local com mais desgaste que habitação, as despesas são divididas igualmente por todas as frações, sendo que os condóminos não têm de concordar com a instalação destas unidades no seu prédio. Por isso mesmo, a AHP considera que «o regime jurídico não reflete as preocupações com a proteção dos condóminos».

Por outro lado, atualmente não é assegurado que os turistas que ficam alojados nestas frações têm conhecimento das regras e normas do edifício, e também não há garantias mínimas de segurança previstas.

“Este processo de crescimento precisa de ir sendo regulado”

A secretária de Estado do Turismo, Ana Mendes Godinho, marcou presença na sessão de apresentação deste estudo, e considera que «evoluímos muito desde 2008», quando foi introduzida a figura do AL, e acredita que «trata-se de um processo de crescimento que precisa de ir sendo regulado».  

Assumindo que há várias melhorias a fazer no regime atual, a secretária de Estado considera que as questões mais urgentes passam pela segurança, transparência, monitorização da ocupação do espaço, qualificação da oferta, e por «salvaguardar os interesses das cidades», sem esquecer as questões fiscais, «para que todos paguem os seus impostos. As regras são fáceis, ninguém pode ficar de fora». «Queremos encontrar soluções que satisfaçam mais todas as partes, e que sejam boas para a atividade do turismo», concluiu. 

AHP apresenta propostas

Perante estes e outros números/dados mais detalhados, a AHP apontou algumas medidas que acredita que devem ser tomadas «no imediato» para benefício do mercado, entre elas a distinção de caráter esporádico e de caráter permanente/duradouro das unidades. Segundo o tempo de ocupação dos alojamentos ao longo do ano, as unidades devem ter licenças e requisições diferentes. A AHP defende que, se a utilização for de mais de 60 dias por ano, poderá ser sujeita a uma alteração de uso, à autorização dos condóminos e a um ajuste de permilagem e de IMI.

Por outro lado, defende a distinção entre alojamento coletivo e apartamentos ou moradias isolados, nomeadamente um máximo de 9 frações por edifício no caso dos apartamentos, ou a proibição de frações arrendadas no mercado tradicional colocadas no AL, bem como a instituição de requisitos e normas de segurança específicos. Considera importante um reporte periódico obrigatório ao INE e ao Turismo de Portugal, para efeitos de medição dos dados, e medidas de direito transitório distintas para os casos já inscritos no RNAL e os que ainda estão no mercado paralelo ou apenas nas plataformas online. 

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