Ana Tavares
2017-07-05
Investidores olham para os escritórios para diversificar o risco
O mercado de escritórios começa a ser uma alternativa de investimento e de diversificação do risco para os investidores imobiliários, que «começam a ser cautelosos em relação ao mercado de habitação».

Quem o diz é Paulo Silva, diretor geral da Aguirre Newman, que explica que «é uma questão de diversificação do risco. Vamos ter evidências de investimento em escritórios em pouco tempo», nomeadamente no centro de Lisboa, e «há investidores disponíveis para entrar mais cedo nos projetos».

Falando durante a apresentação do estudo de mercado “Estudo de Migração de Empresas”, elaborado pela consultora, Paulo Silva avança que começam agora a surgir várias destas promoções de que a consultora tem conhecimento, nomeadamente no Parque das Nações, envolvendo terrenos «que estiveram a um preço fantástico e que já foram vendidos», como é o caso de um edifício de uso misto de escritórios e turismo residencial nesta zona da cidade, ou um outro terreno com capacidade construtiva de 70.000m², todos eles já vendidos. Ainda não arrancaram pois «ao longo dos últimos anos, o problema não foi tanto o preço, mas sim a confiança para lá chegar», completa Paulo Silva.

Atualmente, «há valores de terreno com rentabilidades interessantes para escritórios, no entanto os promotores olham só para a habitação». Mas a consultora questiona-se sobre «até quando é que o promotor habitacional vai conseguir manter a rentabilidade esperada. Até que ponto não vai haver constrangimentos de uso para fins turísticos? Nesse aspeto, os escritórios são uma alternativa muito imediata a este risco que não está de momento a ser muito contabilizado». Por outro lado, «no futuro vão existir menos valias na habitação, os valores elevados não devem permanecer no tempo», apesar de «Lisboa estar a ser levada a um patamar superior. Estes valores são permitidos pelos outros mercados que concorrem com o imobiliário», nomeadamente a banca, explica Paulo Silva.

A rentabilidade pode desempatar a escolha entre estes dois usos, mas depende também muito da zona, «e isto é sublinhado com a questão das acessibilidades». A Avenida 24 de Julho é exemplo de uma das zonas da cidade onde as empresas mais pressão fazem para entrar, nomeadamente entre o Cais do Sodré e Cascais, pois é uma zona especialmente bem servida de transportes.

Mercado não reflete as verdadeiras rendas prime

Este mesmo especialista acredita que o mercado não está a refletir as verdadeiras rendas prime, pois não há edifícios novos: «não vemos as rendas prime porque estamos a ver as rendas em edifícios com 15 ou 20 anos, que podem não oferecer as melhores soluções. Os investidores só vão encontrar estes indicadores a posteriori».

Isto acontece numa altura em que, segundo a Aguirre Newman, estão em pipeline cerca de 30.000m² de escritórios por ano até 2018, a maior parte dos mesmos já com contratos de pré arrendamento assinados, e apenas uma construção é nova, as restantes são reabilitações. Pode dizer-se que «não há escritórios novos para oferecer às empresas».

Sobre as rendas do mercado, que ainda são consideradas baixas e que são «as mais baixas da Europa», segundo Paulo Silva, este responsável acredita que há que não ter medo de criar valor: «não podemos ser tímidos e pensar q só nos escolhem porque somos baratos. Temos de nos reposicionar e arranjar outros argumentos além do valor, como procurar projetos com serviços de valor acrescentado. Podem vir agora uns, e depois outros», remata.

Take up pode superar os valores de 2015 este ano

Este ano, o take up de escritórios em Lisboa deverá voltar a superar os valores recorde de 144.513m² conseguidos em 2015, o melhor ano desde 2008, o que surpreende positivamente a consultora pela falta de oferta para o produto mais procurado. «Já estamos 25% acima do take up médio de 2016».

De acordo com este estudo, a maior parte das transações que se verificaram no ano passado (70%) diz respeito a expansões de área por vários motivos. 13% iniciaram atividade, e a procura de uma área menor foi residual.

A maior parte das empresas mostra-se leal à sua zona de origem, o que tem sido condicionado pela oferta, que muitas vezes obriga a procurar espaços mais amplos noutras áreas da cidade. Por exemplo, as zonas 1, 2 e 3, por serem contíguas, registam várias movimentações neste sentido. De notar também que as transações abaixo dos 800m² são muito representativas em todas as zonas.

Estas tendências deverão continuar a verificar-se este ano, com um forte boost dos setores TMT’s & Utilities e Serviços e Empresas, que dominam as transações, seguidos pelo setor Financeiro.

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