Fernanda Cerqueira
2019-01-28
Imobiliário nacional entra no mercado dos REITS dia 1 de fevereiro
O Governo fez publicar o Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de janeiro, que aprova o regime das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), um novo veículo de promoção do investimento e de dinamização do imobiliário, em particular do mercado de arrendamento.

 

Prometidas desde 2015, as SIGI marcam a entrada de Portugal no mercado internacional dos Real Estate Investment Trusts (REITS), uma indústria consolidada e que se espera que permita a diversificação das fontes de financiamento das empresas e fomente a captação de investimento direto estrangeiro.

De acordo com o regime publicado, as SIGI têm como atividade principal a aquisição de direitos reais sobre imóveis, para arrendamento (ou outras formas de exploração económica), indiciando uma preferência por arrendamento habitacional, não obrigatório, abrangendo ainda a reabilitação urbana e os escritórios como áreas preferenciais. Mas as SIGI podem também assumir como atividade principal a aquisição de participações em sociedades com objeto e requisitos equivalentes, ou seja, outras SIGI, e a aquisição de participações em fundos de investimento imobiliário, cuja política de distribuição de rendimentos seja similar.

Estas novas sociedades têm como fim o investimento coletivo das poupanças dos investidores, tendo em vista o exclusivo interesse dos participantes e em respeito pelas regras da diversificação do risco.

 

Ações das SIGI são obrigatoriamente negociadas em bolsa

 

Um ponto fundamental na caracterização destas sociedades para além do capital mínimo de 5.000.000 euros em ações, é o obrigatório acesso ao mercado bolsista, com dispersão bolsista de pelo menos 20% do capital social por acionistas que não detenham cada um mais de 2% do capital social da SIGI em causa. Em caso de incumprimento, as sociedades perdem o estatuto de SIGI e não podem voltar a adquiri-lo nos três anos seguintes.

A lei prevê ainda a obrigatoriedade de distribuição de uma parte significativa dos resultados distribuíveis (75%) e de 90% dos resultados das suas participadas, se existirem, assim como a obrigatoriedade de manter investidos 80% do capital social e destes, 75% devendo estar arrendados ou sob outra forma de exploração económica.

A estes requisitos acresce um importante limite ao endividamento, que não pode ultrapassar mais de 60% do valor do ativo total das SIGI.

 

Sociedades anónimas podem converter-se em SIGI

 

As sociedades anónimas já constituídas podem converter-se em SIGI, mediante deliberação da assembleia geral de acionistas, e desde que o contrato de sociedade seja alterado satisfazendo todas as disposições legais imperativas do regime das SIGI. Também os Organismos de Investimento Imobiliário (OII) sob forma societária, constituídos ao abrigo do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC), podem converter -se em SIGI.

As SIGI «beneficiarão do regime fiscal neutro aplicável às demais sociedades de investimento imobiliário que se constituem e operam de acordo com a legislação nacional», lê-se no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 19/2019. Assim sendo, a estas novas sociedades será aplicável o mesmo regime que vigora para a generalidade das sociedades de investimento imobiliário, por exemplo para as SICAFI - Sociedades de Investimento Imobiliário Autogeridas de Capital Fixo, e que preconiza a tributação apenas na distribuição aos detentores de capital, abstendo-se de tributar dentro das sociedades, quer as mais valias, quer os rendimentos dos arrendamentos.

Através deste novo instrumento financeiro, o Governo pretende reforçar a captação de investimento estrangeiro, diversificar as fontes de financiamento das empresas e reduzir a dependência do financiamento bancário e o endividamento, aumentar o investimento na economia e a competitividade do mercado de capitais, dinamizar o mercado imobiliário português, em particular o mercado de arrendamento.

O decreto-lei que vem regular estas sociedades entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação, ou seja, no dia 1 de fevereiro de 2019.

 

 

 

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