Ana Tavares
2017-06-07
Habitação atrasa promoção de novos escritórios em Lisboa e Porto
O mercado de escritórios em Portugal «está numa fase crucial da sua dinâmica», registando procuras recorde por novos espaços de qualidade. Mas apesar de tanta procura, ainda há muito poucos projetos especulativos em pipeline. A maior rentabilidade da habitação é um dos principais fatores para este fenómeno.

A opinião é dos profissionais que participaram no último Pequeno-almoço Executivo organizado pela APPII em conjunto com o Urban Land Institute, em Lisboa, que se focou na “Oportunidade de Investimento no Mercado de Escritórios”. Na abertura do encontro, Francisco Horta e Costa, Chairman da ULI, comentou que «há muita falta de escritórios de qualidade, todos os dias, muitos ocupantes frustrados por não encontrarem edifícios de dimensão e qualidade, e cada vez mais promotores olham para o assunto de forma muito séria».

Maria Empis, diretora de Consultoria e Research da JLL, explicou que «o mercado está em grande crescimento, que só não é maior porque há falta de oferta e não há match entre oferta e procura». Um crescimento que considera «sustentado. Este ano já tivemos um 1º trimestre muito bom. Se fizermos a média dos trimestres dos últimos 5 anos, ficamos cerca de 60% acima da mesma». Outro bom sinal é que a absorção líquida cresce, cada vez mais novas empresas entram em Portugal e mais empresas aumentam a sua área de ocupação.

Em termos de área, «a média mostra que quem nos procura são empresas cada vez maiores». Contudo, encontram uma taxa de disponibilidade de 3,2% no Parque das Nações, por exemplo, que é uma das zonas mais procuradas. «Pode dizer-se que é nada, são escritórios pulverizados».

Maria Empis acredita que a dinâmica do mercado residencial é a principal “culpada” da fraca promoção de escritórios, «principalmente nas zonas mais centrais de Lisboa. O valor que se paga pelo residencial não se vai conseguir nos escritórios, ainda para mais com a velocidade a que se fecham as vendas atualmente». E, ainda assim, «todos os escritórios que têm partido para o mercado especulativamente ficam arrendados». Note-se que, na Avenida da Liberdade, por exemplo, operações de habitação podem ser fechadas a rondar os 9.000 euros/m2, enquanto que os escritórios costumam ser vendidos até aos 6.000 euros/m2. 

Os grandes ocupantes procuram não só grandes áreas, muitas vezes mais de 1.000m² por piso, como também edifícios recentes, bem equipados, eficientes e tecnológicos. E este tipo de edfício é muitas vezes incompatível com o centro da cidade. Como lembrou Hugo Santos Ferreira, secretário geral da APPII, «onde encaixam os escritórios, quando todos querem vir para a cidade reabilitar? Não há nenhum prédio para reabilitar em Lisboa com pé direito para escritórios». João Hormigo, da EDP, concorda que «é inevitável que os escritórios nas zonas boas sejam convertidos em habitação, porque não correspondem aos requisitos de qualidade internacionais», por exemplo em termos de dimensão ou de eficiência energética.

Investimento em escritórios pode chegar aos 700 milhões este ano

O investimento no mercado de escritórios em Portugal «pode chegar aos 700 milhões de euros este ano com alguma facilidade», apontou Nuno Nunes, diretor de Investimento da CBRE. «Temos um ano francamente bom em termos de investimento, existe dinâmica que extravasa as principais zonas do mercado».

Quem se interessa em Portugal encontra um governo «a funcionar», ao contrário do que se poderia prever de início. «Estamos a cumprir com as metas, temos o maior crescimento económico dos últimos 10 anos, uma inflação moderada mas positiva nos próximos 5 anos, e o desemprego em baixa».

Todas as zonas de escritórios já têm yields «abaixo dos níveis anteriores», e Nuno Nunes acredita que podem ainda descer mais. E prevê também um aumento das rendas: «os últimos contratos que fechámos no Parque das Nações foram a 17 euros/m²/mês, acima da média de 15,5 euros».

Com a falta de produto, por um lado, os investidores, nomeadamente os core, «evoluíram na curva do risco», e estão com disponibilidade para fazer investimento em promoção, segundo o responsável. Para isso, podem «delegar esse risco num parceiro local», como «grandes bancos e seguradoras que vão comprar projetos de promoção com risco comercial em Portugal», prevê. Por outro lado, olham para outras zonas, como o Corredor Oeste, onde «vamos ter investimento forte e relevante» ou para a Nova Zona de Escritórios.

Este evento teve ainda o apoio da SRS Advogados e do Altis Grand Hotel, onde se realizou o mesmo. 

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