Fernanda Cerqueira
2018-01-04
Há novas regras na concessão do crédito à habitação
Entrou em vigor, no dia 1 de janeiro, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que estabelece o novo regime dos contratos de crédito relativos a imóveis. Há novos deveres de informação, um período mínimo de reflexão de sete dias e uma avaliação mais rigorosa dos clientes bancários.

 

As instituições financeiras passam a ser obrigadas a disponibilizar a clientes e aos fiadores a ficha de informação normalizada europeia (FINE), comum aos diferentes países europeus, com as principais características do crédito.

Dada a importância da transação inerente ao contrato de crédito hipotecário, o novo regime procura assegurar que os consumidores disponham de um prazo suficiente para compararem propostas, avaliarem as implicações da contratação do crédito e tomarem uma decisão informada. Nesse sentido, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 estabelece que «o mutuante permanece vinculado à proposta contratual feita ao consumidor durante um prazo mínimo de 30 dias contados». Acresce a imposição de um período mínimo de reflexão de sete dias, período durante o qual o consumidor não pode aceitar a proposta contratual. Também o fiador beneficia deste período mínimo de reflexão, antes da celebração do contrato, para que possa ponderar as implicações da concessão da fiança.

Antes da celebração do contrato de crédito, o mutuante deverá avaliar a solvabilidade do consumidor, verificando a sua «capacidade e propensão para o cumprimento do contrato de crédito».

De acordo com o novo regime, «a avaliação de solvabilidade deve basear-se em informação necessária, suficiente e proporcional sobre os rendimentos e as despesas do consumidor e outras circunstâncias financeiras e económicas que lhe digam respeito». Esta avaliação «não deve basear-se predominantemente no valor do imóvel que excede o montante do crédito nem no pressuposto de que o imóvel se irá valorizar», exceto se a finalidade do contrato for a construção ou a realização de obras no imóvel. O mutuante deve, além disso, proceder à consulta das bases de dados de responsabilidades de crédito e, complementarmente, pode consultar a lista pública de execuções ou outras bases de dados que considere úteis para a avaliação da solvabilidade do consumidor.

Outra das alterações é o fim da taxa anual efetiva (TAE) e a sua substituição pela TAEG, a taxa anual de encargos efetiva global. Esta taxa reflete de forma mais abrangente o custo total do crédito. A TAEG inclui o custo com os juros, as comissões, impostos e outros encargos associados ao empréstimo em si, mas também os seguros exigidos, os custos relativos à manutenção de conta, entre outros.

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