Ana Tavares
2016-03-10
“Fundos devem ser meio de investimento preferencial dos pequenos investidores”
Os fundos imobiliários «devem ser um meio de investimento imobiliário preferencial dos pequenos investidores, que não o podem fazer de uma forma direta», é o que defende Pedro Coelho, administrador da Square Asset Management. Neste aspeto, há muitos desafios a superar.

Este responsável falava em entrevista à Vida Imobiliária, dando nota do estado atual do mercado dos fundos imobiliários, realçando que «se olharmos para os números da APFIPP, em 15 fundos abertos só 3 é que têm rentabilidades positivas a 1 ano, portanto é natural que não consigam captar dinheiro dos particulares ou institucionais, e portanto não têm também liquidez para investir, é um reflexo da rentabilidade e do que aconteceu no imobiliário nos últimos anos».

Pela negativa, destaca algumas das novas alterações ao funcionamento dos fundos imobiliários, nomeadamente as impostas no ano passado, que proíbem alguns tipos de resgates, «vão impedir que alguns investidores portugueses possam voltar ao mercado, porque obviamente há receio de investir num produto do qual depois não possam sair».

Isto acontece num contexto em que os fundos imobiliários são uma alternativa de investimento para muitos, especialmente comparando com a banca. Pedro Coelho explica que «num cenário de taxa de juro muito baixa, a comparação parecer tão significativa. Mas num cenário em que os fundos dêem 4% com uma taxa de 25%, como já aconteceu, isto significava a rentabilidade líquida era de 3%. Um depósito que aparentemente dava 3%, também tinha os 25% de tributação, e hoje em dia a comparação passa a ser direta» com o novo regime fiscal dos fundos.

«O ano passado houve um conjunto de alterações legislativas muito significativas para os fundos imobiliários, que teve a ver com esta mudança do regime fiscal. Passaram a ser tributados à saída, o que de alguma maneira vem dar maior transparência à rentabilidade dos fundos, e torna-os mais comparáveis a outros produtos». Uma reforma que considera que foi «extremamente positiva».

Em contrapartida, «a reforma de impedir os fundos abertos de pagarem resgates mesmo quando têm liquidez é péssima para o setor, e ainda pior para os investidores particulares». Explica que «no regime anterior, qualquer fundo podia pagar os resgates ao ritmo que quisesse, conforme a sua liquidez. O legislador veio dizer que os fundos só podem pagar de 6 em 6 meses, o que acaba com a flexibilidade». Acredita que «cada entidade deve poder adaptar o produto à medida do que pretende e dos clientes. Esta alteração, na prática, vai impedir fundos que têm liquidez e que podem pagar aos seus clientes todos os dias de o fazer». E, ressalva, «o banco aí ganha em flexibilidade».

Não tem sido, no entanto, grande problema para a Square: «nós felizmente temos sentido pouco» a preferência pelos depósitos em alternativa à rentabilidade do fundo. «O nosso fundo está a dar atualmente 3,1% a 12 meses, e tem variado entre 3% e 4% nos últimos 10 anos, o que dá um histórico de confiança. As pessoas acabam por colocar uma parte residual das suas poupanças nestes fundos, porque não tem liquidez. Mas como as taxas dos depósitos estão abaixo de 1% e este fundo dá 3%, têm expetativa de ter um retorno superior». E completa que «notámos que o volume médio de subscrições aumentou, ou seja, quem tem mais liquidez, investe, quem está mais apertado não pode correr o risco».

Pedro Coelho acredita que havia reformas alternativas a esta questão, sem impedir os novos investidores de entrarem no fundo. «A maneira de manter o produto atrativo para o mercado é ter uma rentabilidade boa, não é impedir as pessoas de entrar ou saírem. Havia outras medidas, como criar uma almofada de liquidez, e os fundos tinham isso até 2002». O responsável acredita que este regime não é completamente ajustado à realidade do mercado português. Foi replicado no nosso país depois de ter sido aplicado em Espanha e na Alemanha, mas «a questão é que o nosso regime de fundos não era comparável a esses dois países, onde os fundos eram tão fortes que se podiam alavancar (antes de 2008). As situações são muito diferentes».

A médio prazo, acredita que deveriam haver «alterações ao nível dos pequenos aforradores, que poderiam ter, por exemplo, um regime diferente, assim como os depósitos bancários estão garantidos até aos 100.000 euros. Acima desse valor, não poderia resgatar». No caso da Square, o montante mínimo de subscrição são 500 euros, sendo que o reforço não tem limite mínimo. «Antes tínhamos subscrições de 1 unidade de participação, que são 15 euros, e isso atualmente não pode ser feito. As situações estavam demasiado facilitadas, e caiu-se agora no extremo oposto, que é o demasiado rígido».

Novas medidas do OE: questão do IMI será mais visível

Com o novo Orçamento de Estado, entram novas normas fiscais que também atingem os fundos imobiliários. Nomeadamente, os fundos que até agora estavam isentos de IMI em 50% passam a pagar a sua totalidade, e o IMT passa também a ser cobrado em processos onde anteriormente não o era. Pedro Coelho acredita que «o impacto imediato só é mais visível no IMI onde os fundos abertos pagavam até agora 50% da taxa e vão passar a pagar a totalidade. Os fundos fechados já pagavam 100% quer do IMT quer do IMI. Acresce que, como os fundos abertos não têm estado particularmente ativos em aquisições o aumento da receita do IMT vai ser praticamente nulo».

O problema prende-se com o investimento: «já o impacto estrutural destas medidas é razoavelmente forte. Primeiro, porque sendo um fator de diminuição de rentabilidade, vai tornar o produto de poupança menos atrativo para os aforradores, inibindo dessa forma também que menos dinheiro chegue à economia real. Por outro lado e como fator mais grave, do nosso ponto de vista é o facto de os investidores institucionais realizarem o seu investimento através de veículos não regulados, logo com menos transparência. Reflexo já deste indicador é o de que dos 2.000 milhões investidos em imobiliário comercial no ano passado só cerca de 10% foram aplicados através de fundos».

Há uma «recuperação muito grande» do ponto de vista dos utilizadores

Pedro Coelho nota que «sentimos uma recuperação muito grande do ponto de vista dos utilizadores, primeiramente a nível dos escritórios, principalmente nos últimos 18 meses. Com a crise não houve construções novas, portanto a procura aumentou. E a partir do momento em que a taxa de desocupação cai, começa a haver um aumento de preços».

No retalho, sente também um aumento da procura, impulsionado pelo aumento do consumo. Já o turismo «é a lebre que corre aparte». E diz que «há que ver que mais de 90% do volume investido em 2015 é capital estrangeiro».

«Acho que vai demorar o seu tempo até aumentar o volume de capital português», salienta. «Há muitos ativos que vêm de trás, e ainda há muitas restruturações para fazer. De uma maneira ou de outra, a maior parte desses ativos estão diretamente no balanço dos bancos ou têm financiamento agarrado». Mas acredita que este ano «vai continuar a haver muita procura e muita oferta para tentar aproveitar o aumento da procura, o que faz com que se consiga vender a preços superiores de há 2 ou 3 anos atrás, assim a economia não nos estrague isto».

Com a presença de mais fundos estrangeiros em Portugal, a Square pretende «chegar o mais depressa possível a um ponto de equilíbrio para que os investidores pequenos continuem a investir e a fazer aqui as suas aplicações, principalmente mais investidores com menos capital, porque o risco de saída é mais diversificado e está mais imune a uma subida de taxas de juros».

«Estes clientes só ficam satisfeitos se continuarmos a dar a rentabilidade que damos, agora que temos uma competição muito maior». Mas a vantagem é que o fundo está no terreno, e «desde que sejamos profissionais, temos a obrigação de dar respostas rápidas, conhecermos bem o mercado, o que é natural, e não tem a ver com ser melhor ou pior. Temos capacidades de negociação, e para a dimensão certa conseguimos atuar de forma mais célere e ir ao encontro da vontade dos vendedores».

A ideia, agora, passa não só por manter a rentabilidade e performance dos produtos, mas também por «diversificar, e tentar ser os parceiros locais de alguns desses investidores estrangeiros, que precisem de apoio mais administrativo, gestão, etc. Podemos resolver os problemas dele mais depressa do que eles que estão mais longe».

Square AM é distinguida pelo IPD há 5 anos consecutivos

A Square AM leva para casa a distinção do IPD, nos European Property Investment Awards há 5 anos consecutivos. O prémio mais recente foi para o CA Património Crescente, gerido pela Square, que venceu o prémio de "melhor portfólio imobiliário nacional". «Temos agora a melhor performance a 10 anos, que é o período de vida do fundo. Isso para nos é não só motivo de orgulho, mas também um sinal para não descansar à sobra da bananeira, queremos continuar a ganhar. É uma demonstração também de que temos conseguido construir um portfólio que não é só bom nas alturas más. E isso é muito importante nesta estratégia de cartão de visita, principalmente para investidores que não nos conhecem, para quem isso significa muito». 

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