Ana Tavares
2015-11-30
Compra de habitação segue animada com concessão de crédito e recuperação económica
A compra de habitação em Portugal tem atualmente vários fatores a seu favor, nomeadamente melhores condições de acesso ao financiamento ou a recuperação económica do país, o que já está a gerar uma subida do número de vendas ou uma recuperação dos preços.

A maior facilidade na concessão de crédito será, talvez, o fator mais decisivo, com o crédito à habitação a atingir os 99.500 milhões de euros em setembro. Apesar deste valor estar abaixo dos 114.500 milhões de euros registados em 2011, os novos empréstimos já ultrapassaram o nível de 2012.

Segundo a Lusa, nos primeiros 9 meses do ano foram contratualizados 2.800 milhões de euros para empréstimos para a compra da casa, um valor já superior aos 2.300 milhões de euros conseguidos no total do ano passado, aos 2.100 conseguidos em 2013, e aos 1.900 registados em 2012.

Os dados do Banco de Portugal mostram que, em setembro deste ano, os créditos à habitação representavam mais de 82% da totalidade dos créditos concedidos, com os créditos à habitação vencidos a corresponder a 47% do total dos créditos vencidos, e apenas 2,5% dos empréstimos eram considerados de cobrança duvidosa.

Estes números surgem numa altura em que, segundo as simulações do Económico, o valor da prestação da casa caiu cerca de 20% em Portugal nos últimos 4 anos, período durante o qual os valores médios mensais das Euribor caíram até chegar às atuais taxas negativas, refletindo as medidas de política monetária do BCE. Este mês de novembro, a média da taxa a 6 meses é de -0,014%. De acordo com as instruções do BdP, quando a Euribor atingir valores negativos, isso deverá ser abatido ao spread do banco, ou seja, quem tenha um spread de 1%, paga uma taxa de 0,986% no mês seguinte.

Atualmente, simulando um empréstimo de 100.000 euros com um prazo a 30 anos e spread de 1% indexado à Euribor a 6 meses, a prestação mensal da casa fica pelos 321 euros, que comparam com os 405,91 euros de há 4 anos, um decréscimo de 20,92.

O INE avança que, nos contratos de crédito à habitação celebrados nos últimos 3 meses o valor médio da prestação registado em outubro foi de 314 euros, menos 1 euro que no mês anterior, já que a taxa de juro implícita (que reflete a descida das Euribor) no conjunto dos empréstimos à habitação passou de 1,228% em setembro para 1,225% em outubro, completando 16 meses em queda. Nos contratos dos últimos 3 meses a tendência é também de quebra, passando de 2,317% em setembro para 2,281% em outubro.

Vendas crescem ao ritmo mais rápido dos últimos 5 anos

Neste cenário, nomeadamente em setembro, o crescimento do ritmo das vendas de casa em Portugal foi o mais rápido dos últimos 5 anos, sustentado por um aumento constante da procura, de acordo com o inquérito Portuguese Housing Market Survey, da Ci.

Este relatório mostra que ao mesmo tempo que se registou este aumento do volume de vendas, a procura cresceu ao ritmo mais acelerado dos últimos 6 meses, com as instruções de compra a subir desde julho de 2013, o que faz com que os preços continuem a recuperar desde há 10 meses consecutivos.

Spreads são mais variados

Por outro lado, já existe uma oferta mais variada de spreads, entre os 1,5% e os 5,80%, segundo um estudo do ComparaJá.pt citado pelo I, que admite que o aumento da procura de crédito à habitação por parte de portugueses e a recuperação económica tem levado os bancos a baixar os spreads.

Grande parte dos bancos está a emprestar até 80% do valor de avaliação do imóvel (que subiu 2 euros em outubro para uma média nacional de 1.041 euros/m², segundo o INE), à exceção da União de Crédito Imobiliário, que empresta até 100% do valor de compra do imóvel.

Ricardo Guimarães, diretor da Ci, nota que «o mercado imobiliário está a consolidar a sua recuperação, o que é claramente um resultado da melhoria do sentimento de mercado reportado pelos agentes. Os empréstimos bancários estão a aumentar, a procura está a crescer e a confiança a reforçar-se». Mas realça que «no entanto, alguns agentes ainda mencionam que este é um equilíbrio frágil, devido ao desemprego e incerteza, sendo que o sentimento de mercado ainda varia consoante as regiões».

Cálculo da Euribor vai mudar em 2016

O método de cálculo da Euribor deverá mudar a 4 de julho do próximo ano, quando os valores do indexante passarem a ser calculados com base nas transações reais efetuadas entre os bancos que fazem parte do painel (24 bancos face aos 44 de 2012) da Euribor.

Atualmente, a taxa é calculada com base nas estimativas dos bancos para os custos do financiamento interbancário. Esta mudança pretende que, após alguns casos de manipulação desta taxa, a Euribor seja mais transparente.

De acordo com o Económico, a entidade responsável pela determinação e divulgação dos valores da Euribor, o Instituto Europeu de Mercados Monetários, assume que a nova metodologia de cálculo pode originar uma maior volatilidade da Euribor, e deverá ter um impacto de até 9 pontos base no valor da taxa. Mas segundo Guido Ravoet, secretário geral da EMMI, o impacto poderá ser menor e com um efeito limitado nas prestações do crédito à habitação.

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