Fernanda Cerqueira
2017-06-14
Alterações à Lei das Rendas em vigor a partir de 15 de junho
Foram publicados em Diário da República, no dia 14 de junho, dois diplomas que introduzem as anunciadas alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), ao Código Civil e ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), sendo também criado o regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico, cultural ou social local.

Volvidos cinco anos desde a reforma do Regime do Arrendamento Urbano, em 2012, a Assembleia da República fez publicar, no dia 14 de junho, as Leis n.º 42/2017 e 43/2017 que introduzem, sucessivamente, as terceira e quarta alterações ao NRAU. 

A publicação ocorre uma semana após a promulgação dos diplomas pelo Presidente da República, que na ocasião, em nota da Presidência, reconheceu que «apesar da introdução de restrições a uma tendência de reconhecimento da liberdade contratual» sobrepunham-se os «propósitos sociais em causa». 

Entre as principais alterações ao NRAU está o prolongamento do período transitório de atualização das rendas antigas (contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990) para inquilinos que, independentemente da idade ou grau de deficiência, demonstrem ter carências financeiras. Assim, o período transitório de proteção é alargado de cinco para oito anos para todos os arrendatários cujo rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar seja inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), o que equivale, atualmente, a 38.990 euros anuais.

Os inquilinos que, além de comprovadas carências financeiras, tenham idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, beneficiarão de um período transitório de proteção não de oito mas de dez anos.

Regime de proteção das lojas históricas entra em vigor a 24 de junho

Outra alteração de grande impacto tem a ver com a criação do regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local, aprovado pela Lei n.º 42/2017, de 14 de junho.

A partir da entrada em vigor deste regime, a 24 de junho, um estabelecimento ou entidade reconhecido pelo município como de interesse histórico e cultural ou social local será abrangido por um regime de proteção quer no arrendamento quer na realização de obras.

A existência no locado de um estabelecimento ou entidade reconhecido como de interesse histórico e cultural ou social local passa, por um lado, a ser também uma das circunstâncias invocáveis pelo arrendatário na resposta ao senhorio no âmbito do processo de atualização da renda e de transição do contrato para fim não habitacional, celebrado na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, para o NRAU. Além disso, o diploma prevê o alargamento do referido período transitório de proteção para 10 anos.

Por outro lado, é afastada a possibilidade de denúncia do contrato pelo senhorio para realização de obra de remodelação ou restauro profundos quando em causa esteja um estabelecimento ou entidade reconhecido. E caso se pretenda demolir um estabelecimento reconhecido, a demolição só será permitida em situações especificamente definidas, nomeadamente, nos casos de existência de ruína, em que não se mostre «viável nem razoável, por qualquer outra forma, a salvaguarda ou o deslocamento do estabelecimento», e só quando «a situação de ruína não seja causada pelo incumprimento do dever de conservação que seja exigível ao proprietário».

Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados alterado e republicado

O Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA) sofre efetivamente várias alterações. Entre as principais está o aumento da indeminização devida ao arrendatário no caso de denúncia do contrato pelo senhorio para realização de obras. Este valor é aumentado para dois anos de renda (atualmente é um ano) e nunca inferior a duas vezes um quinze avos do valor patrimonial tributário do locado. Por outro lado, o arrendatário passa também a ter mais tempo para desocupar o locado, dispondo para o efeito de um prazo de 60 dias, quando até aqui disponha apenas de 15 dias.

Atraso de três meses no pagamento da renda é fundamento de resolução do contrato

As alterações estendem-se também ao Código Civil. O senhorio só poderá resolver o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda em caso de mora igual ou superior a três meses.

Outra alteração relevante contende com a renovação dos contratos de arrendamento urbano para habitação com prazo certo. Se até aqui findo o prazo convencionado, e no silêncio das partes, o contrato renovava-se pelo período de dois anos de agora em diante estende-se a cinco anos. 

(Consulte AQUI informação mais completa sobre as alterações introduzidas pelas Leis n.º 42/2017 e 43/2017, de 14 de junho)

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